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Deutsch Comprar una propiedad en España
Asesoramiento legal, fiscal y organizativo en español para la compra de pisos, casas, edificios de obra nueva y terrenos en toda España.
Primero verifique, luego reserve.
Una propiedad atractiva no implica automáticamente una situación legal sólida. Antes de firmar cualquier documento vinculante o realizar un pago importante, conviene verificar la titularidad, el registro de la propiedad, los registros catastrales, las cargas, los permisos de construcción, el uso del terreno, las deudas conjuntas y las implicaciones fiscales.
Representamos exclusivamente sus intereses como comprador y coordinamos a agentes inmobiliarios, vendedores, bancos, arquitectos, notarios, registros y autoridades en español.
Aclara antes de realizar el pago.
- ¿Es el vendedor el propietario legítimo?
- ¿Existen hipotecas, gravámenes o derechos de usufructo?
- ¿Coinciden la realidad, el registro de la propiedad y el registro catastral?
- ¿Son legales los edificios, las ampliaciones y la piscina?
- ¿Está permitido el uso previsto?
- ¿Qué impuesto y qué valor catastral se aplican?
- ¿Qué condiciones protegen su depósito?
Cuatro pasos para tener tu propia propiedad
Examen inicial
Verificamos la propiedad, el vendedor, el registro, el catastro, las cargas, los permisos y el uso previsto.
Contrato
Las reservas o contratos de Arras están estructurados con términos claros, plazos y derechos de cancelación.
Nombramiento de notario
Se coordinan la financiación, el precio de compra, los cheques, el poder notarial, la escritura y la transferencia libre de cargas.
Hacer un seguimiento
Los impuestos, el registro de la propiedad, las compañías de servicios públicos, los asuntos comunitarios y las obligaciones vigentes se gestionan adecuadamente.
Qué comprobamos antes de comprar
Propiedad
El registro de la propiedad y la escritura de adquisición muestran quién es el propietario del inmueble y quién debe dar su consentimiento expreso para la venta.
cargas
Se revisan las hipotecas, los embargos, las servidumbres, el usufructo, los derechos de tanteo y las notificaciones de obligaciones tributarias.
Catastro
Se comparan la referencia catastral, los límites de la propiedad, las superficies, los edificios y el uso con el registro y el estado actual.
Derecho de la construcción
Se deben supervisar los permisos de construcción, la finalización de las obras, la legalización, el estatus de protección y los posibles procedimientos de planificación urbana.
usar
La ocupación, los alquileres turísticos, el uso comercial y las modificaciones planificadas pueden estar sujetos a restricciones regionales o municipales.
Deudas
El IBI (Impuesto sobre la Renta y la Propiedad), las cuotas de la comunidad, las contribuciones especiales y los atrasos en el pago de servicios públicos pueden generar riesgos económicos o legales.
Nota Simple (Registro de la Propiedad) y Derechos Registrados
La Nota Simple vigente contiene, en particular, una descripción de la propiedad, los propietarios registrados y la naturaleza, el alcance y las limitaciones de sus derechos. También muestra las hipotecas, los gravámenes y otras cargas registradas.
Consultar el Registro de la Propiedad es esencial, pero no sustituye las inspecciones catastrales, de edificación o técnicas.
Consultar actualizaciones
Una Nota Simple antigua no puede reflejar los cambios posteriores. Se debe verificar el estado actual del Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato y nuevamente antes de la cita con el notario.
Las discrepancias relativas a la propiedad, la superficie, las dependencias o las cargas deben aclararse antes de la compra.
Reserva y arras
Reserva
A menudo, esto implica la retirada temporal del inmueble del mercado. El importe, la custodia, las reservas para inspección y los procedimientos de reembolso deben estar claramente definidos.
Arras penitenciales
Con un acuerdo válido, el comprador puede desistir de la compra a cambio de la pérdida del depósito; el vendedor suele tener que abonar el doble del depósito en caso de desistimiento.
Otros tipos de Arras
No todos los depósitos dan derecho a desistir libremente. Las arras confirmatorias o penales pueden tener otras consecuencias en cuanto a la ejecución y los daños y perjuicios.
Condición de financiación
Quien necesite una hipoteca debe estipular claramente qué ocurre en caso de denegación, una tasación baja o una demora en la aprobación bancaria.
Condición de revisión
El contrato debe incorporar los resultados de la debida diligencia legal y técnica, así como el requisito de una libre transmisión del inmueble.
Inventario y entrega
El mobiliario, los electrodomésticos, el estado, la entrega de llaves y la transmisión del riesgo deben documentarse por escrito, adjuntando los anexos correspondientes.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
La compra de una propiedad usada por un particular generalmente está sujeta al impuesto regional sobre transmisiones patrimoniales. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales OnerosasEl comprador lo declara y lo paga a la Comunidad Autónoma correspondiente.
El tipo impositivo, los tramos impositivos, las deducciones, el plazo y el formato varían según la región y las circunstancias particulares.
Verificar la base imponible
El impuesto no siempre se calcula únicamente sobre el precio de compra acordado. En el caso de bienes inmuebles, el valor catastral oficial puede servir como base imponible mínima.
- Precio de compra
- Valor catastral
- Reglamento regional de valoración
- Descuentos para determinados compradores o inmuebles
- Acreditación necesaria en caso de discrepancia en el valor real
IVA e Impuesto sobre Actos Jurídicos Civiles (IAC) al comprar a un promotor
La primera entrega de un piso terminado por parte del promotor está sujeta, por lo general, al IVA español. Los pisos suelen tributar a un tipo del 10%, mientras que ciertos pisos con protección especial tributan al 4%.
También puede aplicarse el IAC.
Tipo de propiedad determina
Los terrenos, locales comerciales, plazas de aparcamiento vendidas individualmente y otros bienes inmuebles pueden tributar de forma diferente a un piso con plazas auxiliares transmitidas conjuntamente.
También debe examinarse si se ha producido una entrega inicial relevante a efectos fiscales, en función del historial de uso y ventas.
Compra durante o después de la fase de construcción.
Promotor inmobiliario
Se examinan la empresa, la capacidad de representación, la propiedad del terreno, la financiación y la base económica del proyecto.
Permiso de construcción
El proyecto, los permisos, el avance de la construcción y el uso aprobado deben ser coherentes con la propiedad anunciada.
Pagos a plazos
Los pagos anticipados durante la fase de construcción requieren las garantías legales exigidas y condiciones de pago claras.
Descripción de la construcción
Los materiales, accesorios, áreas, instalaciones comunes, modificaciones y la finalización se documentan contractualmente.
Aceptación
El informe de defectos, los documentos de finalización, la ocupación inicial y las conexiones de servicios públicos deben examinarse antes de la entrega final.
Comunidad
La declaración de división, los estatutos, las restricciones de uso y los gastos comunes previstos deben revisarse con antelación.
¿Qué costes adicionales se generarán?
ITP o IVA/AJD
El mayor coste adicional depende de si la propiedad se considera usada o de nueva construcción a efectos fiscales.
Notario público
Los honorarios notariales dependen de la escritura, el precio de compra, el alcance, las copias y otros trámites notariales.
Registro de la propiedad
Los gastos de registro se cobran por el registro de la propiedad y, en su caso, de la hipoteca.
Abogado
El importe depende de la propiedad, el precio de compra, el perfil de riesgo, el alcance del contrato, la representación y el seguimiento posterior.
Inspección técnica
Según el inmueble, puede ser recomendable o necesario contar con un arquitecto, tasador, agrimensor o perito de la construcción.
Financiamiento
La valoración, las condiciones bancarias, el seguro y otros gastos de financiación deben presupuestarse por separado.
¿Es el vendedor no residente?
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador generalmente debe retener el 3% del precio acordado y abonarlo a la Hacienda Pública española mediante el Modelo 211.
Esta obligación se aplica al comprador independientemente de si es residente o no residente.
Gestión adecuada
- Determinar la situación fiscal de todos los vendedores
- Distribuir las participaciones entre los distintos propietarios
- Indicar la retención en la escritura
- Presentar el Modelo 211 a tiempo
- Entregar la copia al vendedor
- Conservar el comprobante de pago y presentación
Firmar la escritura pública de compraventa
Preparación
Antes de la escritura notarial de compraventa, se verifican las identidades, los números NIE, el poder notarial, la titularidad, la ubicación registral, los medios de pago y los certificados requeridos.
La revisión notarial es importante, pero no sustituye la debida diligencia legal y técnica independiente.
En el momento del nombramiento
- Revisión final y explicación de la escritura
- Documentación de todos los pagos
- Liquidación de gravámenes existentes
- Entrega de posesión y llaves
- Lecturas de contadores e informe de inventario
- Presentación de documentos comunitarios y energéticos
- Presentación inmediata en el Registro de la Propiedad
Hipoteca o capital español
Verificación Preliminar
Los ingresos, la residencia fiscal, la edad, el capital propio, las deudas existentes y el valor de la propiedad influyen en la financiación.
Valoración bancaria
La tasación bancaria puede ser inferior al precio de compra. La diferencia y todos los gastos adicionales deben cubrirse con capital propio.
Duración del contrato
El contrato de compraventa debe prever tiempo suficiente para la tasación, las comprobaciones de crédito, la documentación legal y la cita ante notario.
Cláusula de financiación
Sin una reserva expresa, la denegación de la hipoteca no conlleva automáticamente la devolución del depósito.
Capital extranjero
Para transferencias de gran importe, la documentación justificativa y la documentación contra el blanqueo de capitales deben coordinarse con el banco y el notario con suficiente antelación.
Riesgo cambiario
Si los ingresos o el patrimonio se encuentran fuera de la zona euro, las fluctuaciones del tipo de cambio pueden afectar al precio de compra y a la financiación.
NIE, cuenta bancaria y poder notarial
Para la compra de inmuebles y la gestión fiscal, el comprador suele necesitar un NIE español. Si bien no es obligatorio tener una cuenta bancaria española para todos los trámites legales, suele simplificar los asuntos fiscales, el pago de facturas de servicios públicos, los servicios comunitarios y la financiación.
Si no es posible la presencia física, la compra puede formalizarse mediante un poder notarial debidamente redactado.
Coordinación
- Solicitud y cita para el NIE
- Cuenta bancaria y procesamiento de pagos
- Poder notarial con apostilla y traducción
- Firma de los contratos de compraventa
- Representación ante notario
- Declaración de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad
- Registro de servicios públicos y comunitarios
¿Vivienda propia, de alquiler o de inversión?
Principal Residencia
Quienes se muden de forma permanente deben considerar los derechos de residencia, la residencia fiscal y la normativa regional de vivienda.
Propiedad vacacional
Los no residentes generalmente tienen obligaciones continuas según el Modelo 210 para propiedades municipales ocupadas por sus propietarios o vacantes.
Alquiler de Larga Duración
Deben tenerse en cuenta la legislación de alquileres, las condiciones contractuales permitidas, los depósitos de garantía, el impuesto sobre la renta y la normativa regional de vivienda.
Alquiler vacacional
Los alquileres turísticos pueden estar sujetos a registro regional, aprobación municipal y normativas comunitarias.
Reforma
Las ampliaciones, piscinas, terrazas o cambios de uso previstos deben revisarse para verificar el cumplimiento del código de construcción y los aspectos técnicos antes de la compra.
Compra de la empresa
Adquirir una propiedad a través de una empresa no es automáticamente más eficiente desde el punto de vista fiscal e implica obligaciones legales, contables y fiscales adicionales.
Obligaciones y organización continuas
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras presentar la declaración de impuestos, la escritura pública se presenta para su registro definitivo a nombre del comprador.
IBI
Se revisa el impuesto municipal anual sobre la propiedad y se transfiere el débito directo al nuevo propietario.
Comunidad
Se aclaran los datos del administrador de la propiedad, del propietario, la información de la cuenta bancaria, los estatutos y cualquier derrama especial vigente o aprobada.
Servicios públicos
Las tarifas de electricidad, agua, gas, internet y, si corresponde, eliminación de residuos se transfieren o se registran por primera vez.
Seguros
Los seguros de edificio, contenido y responsabilidad civil deben estar vigentes a más tardar en el momento de la transferencia de propiedad y riesgo.
Declaraciones de Impuestos
Tanto residentes como no residentes deben revisar anualmente el uso, el alquiler, los activos y las posibles obligaciones de declaración.
Riesgos comunes al comprar bienes raíces
Reservar sin la debida diligencia
Pagar un depósito sin la protección adecuada antes de que se finalicen el registro, los permisos de construcción y la financiación.
Confiar únicamente en los agentes inmobiliarios para la debida diligencia
Comercialización confusa y representación independiente del comprador; los conflictos de intereses y las deficiencias en el proceso pasan desapercibidos.
Ampliación ilegal
Existe una piscina, una ampliación o un espacio habitable adicional, pero no está aprobado ni registrado correctamente.
Impuestos subestimados
El ITP, el valor de referencia, el IVA/AJD o las tasas regionales se calculan como un importe global o con base en información desactualizada.
Se asume alquiler vacacional
La decisión de compra se basa en los ingresos por alquiler, aunque la licencia, el municipio o la comunidad de propietarios restrinjan el uso.
Trabajos de seguimiento olvidados
Los impuestos, el registro de la propiedad, la retención del 3%, las facturas de servicios públicos o las obligaciones fiscales para no residentes no se gestionan tras la comparecencia ante notario.
¿Qué información necesitamos?
Envíenos la documentación de la propiedad, el precio de compra deseado y el uso previsto. Determinaremos el alcance de la auditoría, los impuestos y los pasos a seguir.
Por favor, recopile la información
- Datos de la propiedad y dirección completa
- Reserva o borrador de contrato
- Nota Simple y referencia catastral
- Precio de compra y plan de pago
- Propiedad nueva o existente
- Uso previsto por el propietario o alquiler
- Necesidades de financiación
- Residencia fiscal de todos los compradores
¿Desea comprar una propiedad en España?
Envíenos los datos de la propiedad, el borrador del contrato o la dirección. Analizaremos las implicaciones legales y fiscales antes de que tome una decisión vinculante.
¿Por qué FLIN & ASSOCIATES?
Le ayudamos con la compra de su propiedad en el país extranjero correspondiente, desde la debida diligencia inicial e independiente hasta la inscripción en el registro de la propiedad y la gestión posterior.
Nuestra red internacional lleva más de 25 años asesorando a particulares y empresas en operaciones inmobiliarias transfronterizas en España.
Nuestro Soporte
- Diligencia debida legal y fiscal
- Reserva y contrato de Arras
- Propiedades nuevas y existentes
- NIE, cuenta bancaria y poder notarial
- Notariado, impuestos y registro de la propiedad
- Organización posterior a la compra
Otros servicios en España
Preguntas frecuentes sobre la compra de inmuebles
¿Necesito un NIE para comprar un inmueble?
El NIE español suele ser necesario para la compraventa notarial, la declaración de la renta y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Debo consultar con un abogado antes de hacer una reserva?
Sí. Incluso los formularios de reserva pueden generar obligaciones legalmente vinculantes. Es importante revisar previamente la propiedad, el vendedor, los términos y condiciones, y la devolución del depósito.
¿Qué información contiene una Nota Simple?
Contiene, en particular, la propiedad inscrita, el propietario, el tipo y alcance de sus derechos, así como las hipotecas, gravámenes y demás cargas registradas.
¿Cuánto cuesta el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?
El tipo impositivo, la tarifa y las deducciones del ITP dependen de la Comunidad Autónoma y de la compraventa específica. Por lo tanto, un porcentaje uniforme a nivel nacional no sería fiable.
¿Qué impuesto se aplica a una obra nueva?
La primera entrega de un piso por parte del promotor suele estar sujeta al IVA, normalmente del 10%, y posiblemente al AJD regional.
¿Qué es el valor catastral?
Un valor oficial que puede ser relevante como base mínima de valoración para el ITP y el AJD. El precio de compra y el valor catastral específico deben verificarse.
¿Qué significa Arras?
Las arras son pagos iniciales acordados contractualmente. Si constituyen una cancelación, una penalización o simplemente la confirmación del precio de compra depende de las condiciones explícitamente acordadas.
¿Puedo comprar sin una cuenta bancaria española?
Dependiendo del método de pago, puede ser posible. Sin embargo, una cuenta bancaria española suele simplificar los impuestos, las facturas de suministros, los gastos de comunidad y la financiación.
¿Puedo comprar la propiedad mediante poder notarial?
Sí, un poder notarial debidamente redactado puede facilitar la formalización del contrato, la designación del notario, los impuestos y otros trámites.
¿Puedo alquilar la propiedad a turistas?
No automáticamente. Es necesario consultar la normativa regional y municipal, el registro, la legislación urbanística y los estatutos de la comunidad de propietarios antes de la compra.
¿Qué sucede si el vendedor no reside en la propiedad?
Por lo general, el comprador debe retener el 3% del precio de compra acordado y abonarlo a la Hacienda Pública española mediante el Modelo 211.
¿Qué obligaciones surgen tras la compra?
Entre otros gastos, impuestos sobre la propiedad, inscripción en el registro de la propiedad, IBI (número de identificación fiscal español), cuotas de la comunidad de propietarios, facturas de suministros, seguros y, según la residencia fiscal y el uso, la declaración anual de la renta.
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Toda la información se proporciona sin garantía de exactitud, integridad ni actualidad. Los tipos impositivos, las bases de valoración, las prestaciones, los formularios, los plazos y los requisitos regionales y municipales están sujetos a cambios.
El tratamiento jurídico y fiscal específico depende, en particular, de la ubicación, el tipo de inmueble, si es obra nueva o existente, la situación del vendedor, el precio de compra, el valor de referencia, el uso, la financiación, la legislación regional y las circunstancias personales.
La legalización notarial no sustituye a una auditoría legal, fiscal, normativa urbanística o técnica independiente. La admisibilidad de los alquileres turísticos debe verificarse caso por caso antes de la compra.
El contenido tiene únicamente fines informativos generales y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico individualizado. Una consulta o la presentación de documentos no constituye una relación contractual. La normativa aplicable, los contratos y las resoluciones de las autoridades y los tribunales españoles son vinculantes.