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Deutsch Venta de propiedades en España
Asesoramiento legal, fiscal y organizativo en español para la compraventa de pisos, casas y terrenos en España, tanto para residentes como para no residentes.
Vender una propiedad es mucho más que una simple cita con un notario.
Antes de firmar, deben aclararse la titularidad, las cargas, los permisos, las deudas tributarias y los términos del contrato. Tras la cita con el notario, suelen seguir los trámites para la declaración de impuestos, la cancelación de la hipoteca, los cambios de proveedor de servicios públicos y la liquidación con la asociación de propietarios.
Coordinamos todo el proceso en español, sirviendo de enlace entre vendedores, compradores, agentes inmobiliarios, bancos, notarios, registradores, ayuntamientos y asesores fiscales.
Preguntas importantes antes de que comiencen las ventas.
- ¿Quién figura como propietario en el registro de la propiedad?
- ¿Existen hipotecas, gravámenes o derechos de usufructo?
- ¿El vendedor es residente o no residente?
- ¿Qué documentos exige la región o el municipio?
- ¿Qué son las ganancias de capital y la Plusvalía?
- ¿Se puede solicitar una exención fiscal?
- ¿Debe realizarse la venta en persona o mediante poder notarial?
Cuatro pasos para una venta segura
Revisar documentos
Verificamos la titularidad, el estado de registro, el catastro, las cargas, los permisos, el certificado energético y la situación fiscal.
Redacción de un contrato
La reserva, el arras, el precio de compra, los plazos, el inventario, la entrega y las consecuencias de la cancelación están claramente regulados.
Preparación para la comparecencia ante notario
Se coordinan los trámites bancarios, notariales, comprobante de pago, documentos de cancelación, poder notarial y entrega de llaves.
Haz tu declaración de impuestos
El impuesto sobre beneficios, la retención del 3%, la plusvalía, las posibles devoluciones y el seguimiento posterior se tramitarán de forma oportuna.
Documentos de venta típicos
Título de propiedad
La escritura de adquisición notariada documenta el título legal y contiene información esencial sobre la propiedad.
Extracto del registro de la propiedad
Una Nota Simple vigente muestra la propiedad, la descripción, las hipotecas, los gravámenes y otros derechos registrados.
Datos catastrales
La referencia catastral, la superficie y el uso deben compararse con la escritura y el estado real del inmueble.
certificado energético
Al vender edificios existentes, generalmente se requiere un certificado de eficiencia energética válido, salvo que exista alguna excepción.
Comunidad
En el caso de condominios, se revisan los estatutos, las derramas extraordinarias y un certificado sobre el estado de los gastos comunes.
Documentos municipales
Pueden requerirse certificados IBI, permisos de ocupación o uso y otros documentos regionales.
Contrato de reserva y arras
A menudo, se formaliza un contrato de reserva o depósito privado antes de la legalización notarial. Este contrato regula el precio de compra, el depósito, los plazos, la financiación, el inventario, la ausencia de gravámenes y las consecuencias del incumplimiento.
El plazo por sí solo no determina las consecuencias legales. El contenido y el tipo de arras elegido deben estar claramente definidos.
No firme sin revisar el contrato.
Un contrato preliminar puede generar obligaciones de venta y daños legalmente vinculantes. La situación fiscal, la documentación, el desalojo, la liquidación de la hipoteca y la fecha de entrega deben determinarse con antelación.
Incluso los formularios de agentes inmobiliarios o las confirmaciones de reserva pueden contener obligaciones legalmente significativas.
Pago y liquidación seguros
Pago Inicial
Deben documentarse el beneficiario, el depósito en garantía, el abono y las condiciones de reembolso de la reserva o el pago inicial.
Pago ante notario
Las transferencias bancarias, los cheques bancarios u otros métodos de pago deben ir acompañados de un comprobante completo de origen y beneficiario.
Hipoteca
La financiación existente puede liquidarse con el precio de compra. Los extractos bancarios y la posterior cancelación del registro hipotecario deben gestionarse por separado.
Retenciones
Además de la retención legal del 3% para no residentes, se podrán retener importes contractuales por deudas, plusvalía (valor adicional) o documentos faltantes.
Honorarios del agente inmobiliario
El importe, el IVA, la fecha de vencimiento y el alcance de los servicios de la comisión del agente inmobiliario deberán acordarse por escrito antes de la contratación del agente.
Importe neto
El producto real disponible se determina únicamente después del reembolso del préstamo, las retenciones, los honorarios, los impuestos y otros gastos.
La escritura de compraventa notariada
Con la Escritura Pública de Compraventa se notarian la transferencia de propiedad, el pago del precio de compra, la transferencia de posesión, las cargas y la información fiscal relevante.
Antes de la firma, se verifican las identidades, los números de NIE, el poder notarial, los títulos de propiedad, los medios de pago y los certificados requeridos.
Fecha de Firma
- Inspección final de escrituras
- Comprobante de todos los pagos
- Entrega de llaves y posesión
- Liquidación de gastos comunes y facturas de suministros
- Retención para vendedores no residentes
- Liquidación de hipotecas y cargas pendientes
- Copias para fines fiscales y registrales
Retención del 3% en la venta de inmuebles
Si un no residente en España vende un inmueble español, el comprador generalmente debe retener el 3% del precio acordado. El comprador abona este importe a la Hacienda Pública española mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de venta.
La retención no es un impuesto fijo, sino un pago anticipado de la obligación tributaria del vendedor.
Posible reembolso
El vendedor no residente declara su beneficio real mediante el Modelo 210 y deduce la retención fiscal del 3%.
Si la retención fiscal es superior al impuesto calculado —por ejemplo, en caso de un beneficio o pérdida menor—, generalmente se puede reclamar el excedente.
Impuesto sobre beneficios para no residentes
Importe de la venta
El punto de partida es el precio de compra y otros importes asumidos por el comprador o asociados a la transmisión, según la normativa vigente.
Costo de adquisición
El precio de compra, ciertos gastos accesorios de adquisición, las inversiones documentadas y las mejoras pueden incrementar el valor imponible de adquisición.
Gastos de venta
Ciertos gastos y cargos directamente relacionados con la venta pueden tenerse en cuenta con la documentación suficiente.
Depreciación
Para inmuebles alquilados, deben tenerse en cuenta las deducciones por amortización mínimas, incluso si no se declararon previamente.
Crédito del 3%
El importe pagado con el Modelo 211 se deduce del impuesto final sobre las ganancias de capital.
Reembolso
Para solicitar la devolución del impuesto, se requiere presentar documentación completa que acredite la titularidad, el impuesto, los gastos, los pagos y los extractos bancarios.
Ganancias de capital en la declaración de la renta española
Los residentes fiscales españoles suelen declarar las ganancias de capital en su declaración anual de la renta. Los gastos de transmisión y adquisición, calculados según la normativa fiscal, son los factores determinantes.
El impuesto a pagar depende de la ganancia de capital, los tipos impositivos aplicables al ahorro y las exenciones correspondientes.
Recopilación previa al cálculo
- Escritura original de compraventa o herencia
- Impuestos y honorarios notariales vigentes
- Facturas de mejoras verificables
- Contrato de compraventa y factura del agente inmobiliario
- Certificado de plusvalía
- Documentos relativos a alquileres anteriores
- Comprobante de propiedad de acciones
Vivienda principal, reinversión y edad superior a 65 años
Reinversión
Para los residentes, las ganancias de la venta de su vivienda principal pueden estar total o parcialmente exentas si los fondos correspondientes se reinvierten en una nueva vivienda principal de manera oportuna y adecuada.
Periodo de dos años
La reinversión elegible generalmente puede realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. En caso de reinversión parcial, la exención suele ser proporcional.
Mayor de 65 años
Las ganancias por la venta de una vivienda principal pueden estar exentas de impuestos para personas mayores de 65 años, siempre que se cumplan los requisitos legales, sin necesidad de adquirir una nueva vivienda principal.
Anterior residencia principal
Para ciertas exenciones, la propiedad puede seguir considerándose vivienda principal si mantuvo esta condición durante un máximo de un día en los últimos dos años.
Renta Vitalicia
Las personas mayores de 65 años pueden optar a una exención especial para otros activos si reinvierten las ganancias en una anualidad calificada en un plazo de seis meses; se aplican condiciones adicionales y límites máximos.
Revisión de caso individual
La residencia fiscal, la ocupación por parte del propietario, los plazos, la financiación y el monto de la reinversión deben documentarse y calcularse antes de la venta.
Plusvalía Municipal
Impuesto municipal sobre las ganancias de capital – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – Se refiere al incremento del valor de la participación en terrenos municipales. En caso de venta, el vendedor suele ser responsable del impuesto.
El cálculo, el plazo y el procedimiento se rigen por la ley y los reglamentos del municipio correspondiente.
Información importante
- Solo se considera el valor del terreno, no el del edificio.
- Cálculo objetivo o real, según el caso.
- No se aplica impuesto si no se demuestra un incremento en el valor del terreno.
- Se requiere documentación especial para la adquisición y venta.
- Se aplican procedimientos diferentes en caso de herencia o donación.
- Posible retención contractual para no residentes.
¿Qué gastos de venta se deben prever?
Agente inmobiliario
La comisión se basa en los términos acordados y generalmente se calcula más el IVA español.
Abogado y asesor fiscal
Los honorarios dependen del precio de compra, la complejidad, la representación, el cálculo de impuestos y el alcance del trabajo posterior.
Plusvalía
El impuesto municipal depende, entre otros factores, del valor del terreno, el tiempo de tenencia, la revalorización y la normativa municipal.
Cancelación de la hipoteca
Pueden generarse gastos bancarios, notariales, de registro y, en su caso, de tramitación, incluso después del reembolso total.
Documentos
Los certificados de eficiencia energética, la documentación técnica, las certificaciones y las legalizaciones pueden generar costes adicionales.
Impuesto sobre las ganancias de capital
El impuesto sobre la renta no se calcula sobre el precio total de compra, sino generalmente sobre el beneficio imponible.
Venta de bienes inmuebles desde el extranjero
Representación en España
La venta suele poder tramitarse mediante un poder notarial válido. Este debe cubrir adecuadamente la venta, la celebración del contrato, la recepción del pago, los trámites fiscales y, en su caso, la cancelación de la hipoteca.
Los poderes notariales extranjeros requieren apostilla o legalización y una traducción oficial, según su país de origen.
Servicios que ofrecemos:
- Solicitud o verificación del NIE (Número de Identificación Noruego)
- Obtención de la documentación catastral y del registro de la propiedad
- Coordinación con el agente inmobiliario y el comprador
- Firma del contrato preliminar y la escritura pública
- Coordinación del pago del precio de compra
- Declaraciones de impuestos y solicitudes de reembolso
- Cancelación o transferencia de contratos
La venta aún no se ha formalizado completamente
Modelo 210
Los vendedores no residentes deben declarar la plusvalía y aplicar la retención fiscal del 3%.
Plusvalía
La declaración municipal o la autoliquidación deben completarse dentro del plazo establecido.
IRPF
Los residentes declaran sus ganancias y las exenciones aplicables en su declaración anual de impuestos sobre la renta.
Hipoteca Eliminar
Una hipoteca que se ha pagado en su totalidad no desaparece automáticamente del registro de la propiedad.
Modificar contratos
Los pagos domiciliados de electricidad, agua, comunidad, seguros y municipales deben conciliarse.
Conserve sus documentos.
Las escrituras, facturas, recibos de impuestos y comprobantes de pago se archivan para futuras auditorías.
Problemas comunes al vender bienes inmuebles.
Firmar un contrato preliminar demasiado pronto.
Los vendedores se comprometen antes de que se hayan resuelto la propiedad, los permisos, los impuestos o la fecha de transferencia.
3% entendido como impuesto final
La retención no se contabiliza en el Modelo 210 y se pierde un posible reembolso.
Faltan recibos
Los gastos de compra y las mejoras accesorias no se pueden reclamar a efectos fiscales porque faltan las facturas y los pagos correspondientes.
Olvidé la plusvalía (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Se paga el impuesto estatal sobre la renta, pero no el impuesto municipal.
Hipoteca no eliminada
Se paga el préstamo, pero la carga permanece en la escritura, bloqueando la transacción.
La exención se planificó incorrectamente.
No se cumplen los requisitos de residencia principal, domicilio fiscal, reinversión o edad, o no se documentan a tiempo.
¿Qué información necesitamos?
Para una evaluación inicial, revisamos la titularidad, la situación fiscal, el precio de venta, la adquisición, las cargas y el cronograma previsto.
Por favor, recopile la información
- Escritura de compraventa o herencia
- Extracto del registro de la propiedad vigente
- Referencia catastral y certificado IBI
- Hipoteca y saldo de deuda
- Facturas de los gastos de compra y mejoras
- Precio de compra deseado y contrato de intermediación
- Residencia fiscal de todos los propietarios
- Información sobre la ocupación por parte del propietario o el alquiler
¿Desea vender su propiedad en España?
Envíenos los datos clave de su propiedad. Revisaremos la documentación, el proceso, los contratos y las implicaciones fiscales previstas.
¿Por qué FLIN & ASSOCIATES?
Le brindamos apoyo en la venta en español, desde la revisión inicial de la documentación hasta el seguimiento fiscal, y coordinamos a todas las partes involucradas en España.
Nuestra red internacional lleva más de 25 años asesorando a particulares y empresas en asuntos inmobiliarios transfronterizos.
Nuestro Soporte
- Debida diligencia legal en compraventa
- Reserva y contrato de arras
- Notariado y poder notarial
- Impuesto sobre la renta y Modelo 210
- Retención del 3% y devolución
- Plusvalía y seguimiento
Otros servicios en España
Preguntas frecuentes sobre la venta de bienes inmuebles
¿Qué documentos necesito para la venta?
Normalmente, se requieren los siguientes documentos: escritura de propiedad, extracto del registro de la propiedad vigente, datos catastrales, certificado IBI, certificado de eficiencia energética y, según el inmueble, otros certificados regionales o municipales.
¿Qué es un contrato de Arras?
Un contrato preliminar privado con un pago inicial que regula el precio de compra, los plazos y las consecuencias de la rescisión. Su efecto legal exacto depende del contenido acordado.
¿Qué significa la retención del 3%?
Cuando un no residente vende, el comprador generalmente debe retener el 3% del precio acordado y abonarlo al vendedor como pago anticipado mediante el Modelo 211.
¿Puedo recuperar el 3% que retuve?
Sí, en la medida en que la retención exceda el impuesto real sobre la plusvalía. Esto se liquida mediante el Modelo 210 y la documentación completa.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
En términos sencillos, se calcula restando el costo de adquisición ajustado del valor de transferencia fiscal. Los costos, mejoras, depreciación y normas especiales deben examinarse individualmente.
¿Qué es la Plusvalía Municipal?
Impuesto municipal sobre el incremento del valor de la parte municipal del terreno. Es distinto del impuesto nacional sobre la renta aplicable a la plusvalía.
¿Se paga la Plusvalía también en caso de pérdida?
Si no se demuestra un incremento en el valor del terreno, generalmente no se paga impuesto. El cálculo y la documentación deben presentarse correctamente al municipio.
¿Está exenta de impuestos la venta de mi vivienda habitual?
No automáticamente. Para los residentes, puede aplicarse la reinversión cualificada o la exención para mayores de 65 años, siempre que se cumplan todos los requisitos.
¿Puedo vender desde el país de origen?
A menudo sí. Un poder notarial debidamente redactado puede facilitar la firma del contrato, la gestión del precio de compra y los trámites fiscales posteriores.
¿Quién paga al notario?
La distribución de los gastos se rige por la ley, la práctica regional y el contrato. Debe acordarse explícitamente antes de la firma.
¿Qué ocurre con una hipoteca existente?
A menudo se puede liquidar con el producto de la venta. Además, debe gestionarse la cancelación formal de la hipoteca en el registro de la propiedad.
¿Cuándo se completa la venta?
La transferencia de propiedad generalmente se realiza con la escritura notarial y la entrega; sin embargo, las declaraciones de impuestos, la baja del registro y otros trámites posteriores suelen realizarse después.
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Abogado24 forma parte de FLIN & ASSOCIATES
Toda la información se proporciona sin garantía de exactitud, integridad o actualidad. Las tasas impositivas, las exenciones, las normas de valoración, los formularios, los plazos y los requisitos regionales y municipales están sujetos a cambios.
El tratamiento legal y fiscal específico depende, en particular, del año fiscal, la residencia fiscal, el tipo de propiedad, la ubicación del inmueble, el método de adquisición, el uso, el periodo de tenencia, los contratos, la documentación y las circunstancias personales.
La retención del 3 % para vendedores no residentes suele ser un pago anticipado y no un pago final. El Impuesto sobre la Renta y la Plusvalía Municipal (Impuesto Municipal sobre las Ganancias de Capital) son impuestos independientes con normas y procedimientos diferentes.
El contenido proporcionado tiene carácter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o legal individualizado. Una consulta o la presentación de documentos no constituye una relación cliente-abogado. La normativa aplicable, los contratos y las resoluciones de las autoridades y los tribunales españoles son vinculantes.