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English Immobilie in Spanien verkaufen
Deutschsprachige rechtliche, steuerliche und organisatorische Begleitung beim Verkauf von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in Spanien – für Residenten und Nichtresidenten.
Ein Immobilienverkauf ist mehr als ein Notartermin
Vor der Unterzeichnung müssen Eigentum, Belastungen, Genehmigungen, Steuerschulden und Vertragsbedingungen geklärt sein. Nach dem Notartermin folgen häufig noch Steuererklärungen, Hypothekenlöschung, Versorgerwechsel und die Abrechnung mit der Eigentümergemeinschaft.
Wir koordinieren den gesamten Vorgang auf Deutsch und stimmen Verkäufer, Käufer, Makler, Bank, Notariat, Register, Gemeinde und Steuerberater miteinander ab.
Wichtige Fragen vor Verkaufsbeginn
- Wer ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen?
- Bestehen Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte?
- Ist der Verkäufer Resident oder Nichtresident?
- Welche Unterlagen verlangt die Region oder Gemeinde?
- Wie hoch sind Veräußerungsgewinn und Plusvalía?
- Kann eine Steuerbefreiung beansprucht werden?
- Soll der Verkauf persönlich oder per Vollmacht erfolgen?
In vier Schritten zum sicheren Verkauf
Unterlagen prüfen
Wir kontrollieren Eigentum, Registerstand, Kataster, Belastungen, Genehmigungen, Energieausweis und steuerliche Ausgangslage.
Vertrag gestalten
Reservierung, Arras, Kaufpreis, Fristen, Inventar, Übergabe und Rücktrittsfolgen werden eindeutig geregelt.
Notar vorbereiten
Bank, Notariat, Zahlungsnachweise, Löschungsunterlagen, Vollmacht und Schlüsselübergabe werden koordiniert.
Steuern erledigen
Gewinnsteuer, 3-%-Einbehalt, Plusvalía, mögliche Erstattung und weitere Nacharbeiten werden fristgerecht bearbeitet.
Typische Verkaufsunterlagen
Eigentumsurkunde
Die notarielle Erwerbsurkunde dokumentiert den Rechtstitel und enthält wesentliche Angaben zur Immobilie.
Grundbuchauszug
Eine aktuelle Nota Simple zeigt Eigentümer, Beschreibung, Hypotheken, Pfändungen und sonstige eingetragene Rechte.
Katasterdaten
Katasterreferenz, Flächen und Nutzung sollten mit Urkunde und tatsächlichem Zustand abgeglichen werden.
Energieausweis
Beim Verkauf bestehender Gebäude ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, soweit keine Ausnahme greift.
Gemeinschaft
Bei Wohnungseigentum werden Satzung, Sonderumlagen und eine Bescheinigung über den Stand der Gemeinschaftskosten geprüft.
Kommunale Unterlagen
IBI-Belege, Bewohnbarkeits- oder Nutzungsgenehmigungen und weitere regionale Dokumente können erforderlich sein.
Reservierung und Arras-Vertrag
Häufig wird vor der notariellen Urkunde eine Reservierung oder ein privater Anzahlungsvertrag geschlossen. Darin werden Kaufpreis, Anzahlung, Fristen, Finanzierung, Inventar, Lastenfreiheit und Folgen einer Nichterfüllung geregelt.
Die Bezeichnung allein entscheidet nicht über die Rechtsfolgen. Inhalt und gewählte Art der Arras müssen eindeutig formuliert sein.
Nicht ungeprüft unterschreiben
Ein Vorvertrag kann bereits verbindliche Verkaufs- und Schadensersatzpflichten auslösen. Steuerstatus, Unterlagen, Räumung, Hypothekenablösung und Übergabetermin sollten vorher feststehen.
Auch Maklerformulare oder Reservierungsbestätigungen können rechtlich erhebliche Verpflichtungen enthalten.
Sichere Zahlung und Abrechnung
Anzahlung
Empfänger, Verwahrung, Anrechnung und Rückzahlungsbedingungen der Reservierungs- oder Arras-Zahlung müssen dokumentiert werden.
Notarzahlung
Überweisung, Bankscheck oder andere Zahlungswege werden mit vollständigem Herkunfts- und Empfängernachweis vorbereitet.
Hypothek
Eine bestehende Finanzierung kann aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Bankbescheinigung und spätere Registerlöschung sind gesondert zu organisieren.
Einbehalte
Neben dem gesetzlichen 3-%-Einbehalt bei Nichtresidenten können vertragliche Beträge für Schulden, Plusvalía oder fehlende Unterlagen zurückbehalten werden.
Maklerhonorar
Höhe, Umsatzsteuer, Fälligkeit und Leistungsumfang der Maklerprovision sollten vor Beauftragung schriftlich feststehen.
Nettoerlös
Der tatsächlich verfügbare Erlös ergibt sich erst nach Darlehensablösung, Einbehalten, Honoraren, Steuern und sonstigen Kosten.
Die notarielle Verkaufsurkunde
Mit der Escritura Pública de Compraventa werden Eigentumsübertragung, Kaufpreiszahlung, Besitzübergabe, Belastungen und steuerlich relevante Angaben notariell dokumentiert.
Vor Unterzeichnung werden Identitäten, NIE-Nummern, Vertretungsmacht, Eigentumstitel, Zahlungsmittel und erforderliche Bescheinigungen geprüft.
Am Unterzeichnungstag
- finale Prüfung der Urkunde
- Nachweis aller Zahlungen
- Übergabe von Besitz und Schlüsseln
- Abrechnung von Gemeinschaftskosten und Versorgern
- Einbehalt für nichtresidenten Verkäufer
- Regelung offener Hypotheken und Belastungen
- Ausfertigungen für Steuer und Register
Der 3-%-Einbehalt beim Verkauf
Verkauft eine nicht in Spanien ansässige Person eine spanische Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Der Käufer zahlt diesen Betrag mit Modelo 211 innerhalb eines Monats ab dem Verkaufsdatum an die spanische Steuerbehörde.
Der Einbehalt ist keine endgültige Pauschalsteuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.
Erstattung kann möglich sein
Der nichtresidente Verkäufer erklärt seinen tatsächlichen Gewinn mit Modelo 210 und rechnet den 3-%-Einbehalt an.
Ist der Einbehalt höher als die errechnete Steuer – etwa bei geringem Gewinn oder Verlust –, kann der Überschuss grundsätzlich zurückgefordert werden.
Gewinnsteuer für Nichtresidenten
Veräußerungserlös
Ausgangspunkt sind Kaufpreis und weitere vom Erwerber übernommene oder mit der Übertragung verbundene Beträge nach den gesetzlichen Regeln.
Anschaffungswert
Kaufpreis, bestimmte Erwerbsnebenkosten, nachgewiesene Investitionen und Verbesserungen können den steuerlichen Anschaffungswert erhöhen.
Verkaufskosten
Bestimmte unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Kosten und Abgaben können bei ausreichendem Nachweis berücksichtigt werden.
Abschreibungen
Bei vermieteten Immobilien sind steuerlich zulässige Mindestabschreibungen zu berücksichtigen, selbst wenn sie früher nicht erklärt wurden.
3 % anrechnen
Der mit Modelo 211 eingezahlte Betrag wird auf die endgültige Steuer aus der Veräußerung angerechnet.
Erstattung
Ein Erstattungsantrag benötigt vollständige Eigentums-, Steuer-, Kosten-, Zahlungs- und Banknachweise.
Verkaufsgewinn in der spanischen Einkommensteuer
Spanische Steuerresidenten erklären den Veräußerungsgewinn grundsätzlich in ihrer jährlichen Einkommensteuer. Maßgeblich sind der nach den Steuervorschriften berechnete Übertragungs- und Anschaffungswert.
Die tatsächliche Steuer hängt vom Veräußerungsgewinn, den geltenden Sparsteuersätzen und möglichen Befreiungen ab.
Vor der Berechnung sammeln
- ursprüngliche Kauf- oder Erbschaftsurkunde
- damalige Steuern und Notarkosten
- Rechnungen für nachweisbare Verbesserungen
- Verkaufsvertrag und Maklerrechnung
- Plusvalía-Bescheid
- Unterlagen zu früherer Vermietung
- Belege über Eigentumsquoten
Hauptwohnsitz, Reinvestition und Alter 65+
Reinvestition
Bei Residenten kann der Gewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes ganz oder teilweise befreit sein, wenn der relevante Erlös frist- und formgerecht in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird.
Zwei-Jahres-Zeitraum
Die begünstigte Reinvestition kann grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Bei Teilreinvestition ist die Befreiung regelmäßig anteilig.
Über 65 Jahre
Der Gewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes kann für Personen über 65 Jahre unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei sein, ohne dass ein neuer Hauptwohnsitz erworben werden muss.
Frühere Hauptwohnung
Für bestimmte Befreiungen kann die Immobilie noch als Hauptwohnsitz gelten, wenn sie diese Eigenschaft bis zu einem Tag innerhalb der letzten zwei Jahre hatte.
Leibrente
Personen über 65 können bei anderen Vermögenswerten eine besondere Befreiung prüfen, wenn sie den Erlös binnen sechs Monaten in eine qualifizierte Leibrente investieren; hierfür gelten weitere Bedingungen und Höchstgrenzen.
Einzelfallprüfung
Steuerresidenz, Eigennutzung, Fristen, Finanzierung und Umfang der Reinvestition müssen vor dem Verkauf dokumentiert und berechnet werden.
Plusvalía Municipal
Die kommunale Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – betrifft den Wertzuwachs des städtischen Grundstücksanteils. Bei einem Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig.
Berechnung, Frist und Verfahrensweg richten sich nach Gesetz und Satzung der zuständigen Gemeinde.
Wichtige Besonderheiten
- nur der Bodenwert, nicht der Gebäudewert
- objektive oder reale Berechnung je nach Fall
- keine Steuer bei nachgewiesenem fehlendem Bodenwertzuwachs
- besondere Nachweise für Anschaffung und Verkauf
- abweichende Abwicklung bei Erbschaft oder Schenkung
- möglicher vertraglicher Einbehalt bei Nichtresidenten
Mit welchen Verkaufskosten ist zu rechnen?
Makler
Die Provision richtet sich nach dem vereinbarten Auftrag und wird regelmäßig zuzüglich spanischer Umsatzsteuer berechnet.
Anwalt und Steuerberater
Honorare hängen von Kaufpreis, Komplexität, Vertretung, steuerlicher Berechnung und Umfang der Nacharbeiten ab.
Plusvalía
Die kommunale Steuer hängt unter anderem von Bodenwert, Haltedauer, Wertentwicklung und Gemeindesatzung ab.
Hypothekenlöschung
Bank-, Notar-, Register- und gegebenenfalls Bearbeitungskosten können auch nach vollständiger Rückzahlung entstehen.
Dokumente
Energieausweis, technische Nachweise, Bescheinigungen und Legalisierungen können zusätzliche Kosten verursachen.
Gewinnsteuer
Die Einkommensteuer wird nicht vom gesamten Kaufpreis, sondern grundsätzlich vom steuerlich ermittelten Gewinn berechnet.
Immobilie aus dem Ausland verkaufen
Vertretung in Spanien
Der Verkauf kann häufig über eine wirksame notarielle Vollmacht abgewickelt werden. Diese muss den konkreten Verkauf, Vertragsabschluss, Zahlungsempfang, Steuerverfahren und gegebenenfalls die Hypothekenlöschung ausreichend abdecken.
Ausländische Vollmachten benötigen je nach Herkunft Apostille oder Legalisation und eine amtliche Übersetzung.
Was wir übernehmen können
- Beantragung oder Prüfung der NIE
- Einholung von Grundbuch- und Katasterunterlagen
- Abstimmung mit Makler und Käuferseite
- Unterzeichnung von Vorvertrag und Urkunde
- Koordination der Kaufpreiszahlung
- Steuererklärungen und Erstattungsanträge
- Abmeldung oder Übertragung von Verträgen
Der Verkauf ist noch nicht vollständig abgeschlossen
Modelo 210
Nichtresidente Verkäufer erklären den Veräußerungsgewinn und rechnen den 3-%-Einbehalt an.
Plusvalía
Die kommunale Erklärung oder Selbstveranlagung muss innerhalb der geltenden Frist erledigt werden.
IRPF
Residenten erfassen den Gewinn und eine mögliche Befreiung in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung.
Hypothek löschen
Eine wirtschaftlich getilgte Hypothek verschwindet nicht automatisch aus dem Grundbuch.
Verträge ummelden
Strom, Wasser, Gemeinschaft, Versicherungen und kommunale Lastschriften müssen abgestimmt werden.
Unterlagen aufbewahren
Urkunden, Rechnungen, Steuerbelege und Zahlungsnachweise werden für spätere Prüfungen archiviert.
Häufige Probleme beim Immobilienverkauf
Vorvertrag zu früh unterschrieben
Verkäufer verpflichten sich, bevor Eigentum, Genehmigungen, Steuern oder Übergabetermin geklärt sind.
3 % als Endsteuer verstanden
Der Einbehalt wird nicht mit Modelo 210 abgerechnet und eine mögliche Erstattung geht verloren.
Kostenbelege fehlen
Kaufnebenkosten und Verbesserungen können steuerlich nicht berücksichtigt werden, weil ordnungsgemäße Rechnungen und Zahlungen fehlen.
Plusvalía vergessen
Die staatliche Gewinnsteuer wird erledigt, die separate kommunale Pflicht aber nicht.
Hypothek nicht gelöscht
Das Darlehen ist bezahlt, die Belastung steht jedoch weiterhin im Grundbuch und blockiert die Abwicklung.
Befreiung falsch eingeplant
Hauptwohnsitz, Steuerresidenz, Reinvestition oder Altersvoraussetzungen sind nicht erfüllt oder nicht rechtzeitig dokumentiert.
Welche Angaben benötigen wir?
Für eine erste Einschätzung prüfen wir Eigentum, Steuerstatus, Verkaufspreis, Anschaffung, Belastungen und geplanten Zeitablauf.
Bitte zusammenstellen
- Kauf- oder Erbschaftsurkunde
- aktueller Grundbuchauszug
- Katasterreferenz und IBI-Beleg
- Hypotheken- und Schuldensaldo
- Rechnungen für Kaufkosten und Verbesserungen
- gewünschter Kaufpreis und Maklervertrag
- Steuerresidenz aller Eigentümer
- Informationen zur Eigennutzung oder Vermietung
Möchten Sie Ihre Immobilie in Spanien verkaufen?
Senden Sie uns die Eckdaten Ihrer Immobilie. Wir prüfen Unterlagen, Ablauf, Verträge und die voraussichtlichen steuerlichen Folgen.
Warum FLIN & ASSOCIATES?
Wir begleiten den Verkauf auf Deutsch vom ersten Dokumentencheck bis zur steuerlichen Nachbearbeitung und koordinieren alle beteiligten Stellen in Spanien.
Unser internationales Netzwerk unterstützt Privatpersonen und Unternehmen seit mehr als 25 Jahren bei grenzüberschreitenden Immobilienangelegenheiten.
Unsere Unterstützung
- rechtliche Verkaufsprüfung
- Reservierung und Arras-Vertrag
- Notar und Vollmacht
- Gewinnsteuer und Modelo 210
- 3-%-Einbehalt und Erstattung
- Plusvalía und Nacharbeiten
Weitere Dienstleistungen in Spanien
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Regelmäßig werden Eigentumsurkunde, aktueller Grundbuchauszug, Katasterdaten, IBI-Beleg, Energieausweis und je nach Objekt weitere regionale oder kommunale Bescheinigungen benötigt.
Was ist ein Arras-Vertrag?
Ein privater Vorvertrag mit Anzahlung, der Kaufpreis, Fristen und Rücktrittsfolgen regelt. Seine genaue rechtliche Wirkung hängt vom vereinbarten Inhalt ab.
Was bedeutet der 3-%-Einbehalt?
Beim Verkauf durch einen Nichtresidenten muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 als Vorauszahlung des Verkäufers abführen.
Kann ich die einbehaltenen 3 % zurückbekommen?
Ja, soweit der Einbehalt die tatsächliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn übersteigt. Dies wird mit Modelo 210 und vollständigen Nachweisen abgerechnet.
Wie wird der Verkaufsgewinn berechnet?
Vereinfacht aus dem steuerlichen Übertragungswert abzüglich des angepassten Anschaffungswerts. Kosten, Verbesserungen, Abschreibungen und Sonderregeln müssen einzeln geprüft werden.
Was ist die Plusvalía Municipal?
Eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des städtischen Bodenanteils. Sie ist von der staatlichen Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn zu unterscheiden.
Fällt Plusvalía auch bei Verlust an?
Bei nachgewiesenem fehlendem Wertzuwachs des Bodens entsteht grundsätzlich keine Steuer. Berechnung und Nachweis müssen gegenüber der Gemeinde korrekt geführt werden.
Ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?
Nicht automatisch. Für Residenten können insbesondere eine qualifizierte Reinvestition oder die Befreiung für Personen über 65 Jahre greifen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Kann ich aus Deutschland verkaufen?
Häufig ja. Eine ausreichend formulierte notarielle Vollmacht kann die Vertragsunterzeichnung, Kaufpreisabwicklung und steuerliche Nachbearbeitung ermöglichen.
Wer bezahlt den Notar?
Die Verteilung der Kosten richtet sich nach Gesetz, regionaler Praxis und Vertrag. Sie sollte vor Unterzeichnung ausdrücklich geregelt werden.
Was geschieht mit einer bestehenden Hypothek?
Sie kann häufig aus dem Verkaufserlös abgelöst werden. Zusätzlich ist die formelle Löschung der Hypothek im Grundbuch zu organisieren.
Wann ist der Verkauf abgeschlossen?
Die Eigentumsübertragung erfolgt regelmäßig mit der notariellen Urkunde und Übergabe; Steuererklärungen, Registerlöschung und weitere Nacharbeiten folgen jedoch häufig danach.
100%ig kostenlose Erstberatung per E-Mail, WhatsApp, SMS, Telefon oder vor Ort!
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Abogado24 ist Teil von FLIN & ASSOCIATES
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Steuersätze, Befreiungen, Bewertungsregeln, Formulare, Fristen sowie regionale und kommunale Anforderungen können sich ändern.
Die konkrete rechtliche und steuerliche Behandlung hängt insbesondere von Steuerjahr, Steuerresidenz, Eigentumsform, Lage der Immobilie, Anschaffungsart, Nutzung, Haltedauer, Verträgen, Nachweisen und persönlichen Umständen ab.
Der 3-%-Einbehalt bei nichtresidenten Verkäufern ist grundsätzlich eine Vorauszahlung und keine abschließende Besteuerung. Einkommensteuer und Plusvalía Municipal sind getrennte Abgaben mit unterschiedlichen Regeln und Verfahren.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Anfrage oder Übersendung von Unterlagen begründet noch kein Auftragsverhältnis. Verbindlich sind die geltenden Vorschriften, Verträge sowie Entscheidungen der spanischen Behörden und Gerichte.