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English Nichtresidentensteuer in Spanien
Deutschsprachige Steuerberatung für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer spanischer Immobilien ohne spanischen Steuerwohnsitz – inklusive Modelo 210, Fristen, Kosten und Rückerstattungen.
Wer muss Nichtresidentensteuer zahlen?
Wer in Spanien steuerlich nicht ansässig ist, kann trotzdem mit Einkünften aus spanischen Quellen dem Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR – unterliegen.
Besonders häufig betrifft dies Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie: sowohl bei Selbstnutzung oder Leerstand als auch bei Vermietung und Verkauf.
Typische steuerpflichtige Vorgänge
- selbstgenutzte Ferienwohnung
- zeitweise leerstehende Immobilie
- langfristige Vermietung
- Ferien- und Kurzzeitvermietung
- Verkauf einer spanischen Immobilie
- weitere spanische Einkünfte ohne Betriebsstätte
Resident oder Nichtresident?
Aufenthalt
183-Tage-Kriterium
Mehr als 183 Tage Aufenthalt in Spanien während des Kalenderjahres sind ein zentrales Kriterium für die spanische Steueransässigkeit.
Interessen
Wirtschaftlicher Mittelpunkt
Auch der unmittelbare oder mittelbare Schwerpunkt wirtschaftlicher Tätigkeiten und Interessen kann zur Steuerresidenz führen.
Familie
Persönliche Bindungen
Wohnung, Ehepartner und abhängige minderjährige Kinder können bei der Gesamtprüfung und möglicher Doppelansässigkeit relevant sein.
Nachweis
Steuerresidenzbescheinigung
Für günstigere EU-/EWR-Regeln oder Abkommensvorteile kann eine aktuelle Bescheinigung des ausländischen Wohnsitzstaates erforderlich sein.
Ganzes Jahr
Kalenderjahrprinzip
Spanische Steuerresidenz wird grundsätzlich für das gesamte Kalenderjahr beurteilt, nicht monatsweise.
Doppelansässigkeit
Abkommensregeln
Erfüllt eine Person die Kriterien zweier Staaten, kann das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen den Ansässigkeitsstaat bestimmen.
In vier Schritten zum Modelo 210
Status prüfen
Wir klären Steuerwohnsitz, Eigentumsquote, Nutzung, Vermietung, Kauf- oder Verkaufsdaten und weitere Einkünfte.
Daten sammeln
NIE, Katasterwert, IBI-Beleg, Grundbuch, Mietumsätze, Kosten und Steuerresidenznachweis werden zusammengestellt.
Steuer berechnen
Fiktiver Immobilienertrag, Netto- oder Bruttomiete beziehungsweise Verkaufsgewinn werden nach den geltenden Regeln ermittelt.
Erklären und zahlen
Das Modelo 210 wird fristgerecht eingereicht; Zahlung, Einbehalt oder mögliche Erstattung werden dokumentiert.
Fiktiver Immobilienertrag
Nichtresidente natürliche Personen müssen für eine spanische Stadtimmobilie, die selbst genutzt wird oder leer steht, grundsätzlich einen fiktiven Immobilienertrag erklären.
Die Bemessungsgrundlage wird anteilig aus dem Katasterwert berechnet. Je nach Zeitpunkt und Art der letzten Katasterwertrevision wird grundsätzlich ein Prozentsatz von 1,1 oder 2 Prozent verwendet.
- Anteil entsprechend der Eigentumsquote
- zeitanteilige Berechnung bei Kauf oder Verkauf
- Aufteilung zwischen Vermietungs- und Selbstnutzungstagen
- separate Erklärung je Eigentümer
- keine Gleichsetzung mit dem tatsächlichen Marktwert
Neue Frist ab Einkünften 2026
Für fiktive Immobilienerträge des Jahres 2026 beginnt die Abgabefrist nach der neuen Regelung am 1. April 2027 und endet am 31. Dezember 2027.
Für den fiktiven Ertrag 2025 bleibt die Abgabe noch zwischen 1. Januar und 31. Dezember 2026 möglich.
Mieteinnahmen mit Modelo 210 erklären
Mieteinnahmen
Die vereinbarte oder vereinnahmte Miete sowie Nebenleistungen bilden den Ausgangspunkt der Berechnung.
EU-/EWR-Residenten
Residenten der EU sowie Islands, Norwegens und Liechtensteins können bei erfüllten Voraussetzungen unmittelbar zusammenhängende Kosten abziehen.
Andere Drittstaaten
Für andere Nichtresidenten werden Aufwendungen grundsätzlich nicht in gleicher Weise abgezogen; das führt häufig zur Besteuerung der Bruttoeinnahmen.
Steuersatz
Der allgemeine Satz beträgt aktuell 19 Prozent für begünstigte EU-/EWR-Residenten und 24 Prozent für andere Nichtresidenten.
Teilweise Vermietung
Für Vermietungstage werden Mieterträge erklärt; für die übrigen Tage kann anteilig der fiktive Immobilienertrag anfallen.
Touristische Vermietung
Neben Einkommensteuer sind regionale Registrierung, Lizenz, Meldedaten, Umsatzsteuerfragen und mögliche Betriebsstättenmerkmale zu prüfen.
Welche Vermietungskosten können berücksichtigt werden?
Zinsen und Finanzierung
Direkt mit der vermieteten Immobilie verbundene Finanzierungskosten können bei berechtigten Steuerpflichtigen unter Nachweis relevant sein.
Gemeinschaft und Verwaltung
Gemeinschaftskosten, Hausverwaltung und Vermietungsmanagement sind nach Zusammenhang und Nutzungszeitraum zuzuordnen.
Reparaturen
Erhaltungsaufwand ist von wertsteigernden Investitionen zu unterscheiden und durch Rechnungen und Zahlungsnachweise zu belegen.
IBI und lokale Abgaben
Objektbezogene Steuern und Gebühren können anteilig als direkt verbundene Kosten berücksichtigt werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Versicherung und Versorger
Gebäudeversicherung sowie vom Vermieter getragene Strom-, Wasser- oder Internetkosten benötigen klare Vertrags- und Zahlungsbelege.
Abschreibung
Gebäude und bestimmte Einrichtungen können nach spanischen Regeln abgeschrieben werden; Bodenwert und Anschaffungskosten sind aufzuteilen.
Geänderte Abgabefristen ab 2026
Jährlich gruppierte Mieten
Seit Einkünften ab 2024 können geeignete Mieterträge eines Kalenderjahres unter den gesetzlichen Bedingungen jährlich gruppiert werden.
Für Mieteinkünfte des Jahres 2026 gilt nach der neuen Regelung grundsätzlich der Zeitraum vom 1. bis 20. April 2027. Bei Lastschrifteinzug endet die entsprechende Frist früher.
Einzeln erklärte Mieten
Die neue Aprilfrist gilt für einzeln erklärte Mietzahlungen ab dem vierten Quartal 2026. Für bestimmte frühere Monate 2026 gelten noch die bisherigen Quartalsfristen.
Wegen der Übergangsregeln muss das konkrete Entstehungsdatum jeder Miete geprüft werden.
Jeder Eigentümer erklärt seinen Anteil
Eigentumsquote
Jeder nichtresidente Miteigentümer erklärt grundsätzlich die Einkünfte entsprechend seiner rechtlichen Beteiligungsquote.
Eigene NIE
Jeder Steuerpflichtige benötigt eine eigene spanische Identifikationsnummer und eine korrekt zugeordnete Erklärung.
Ehepartner
Gemeinsames Eigentum bedeutet nicht automatisch eine einzige Steuererklärung; Ausnahmen bestehen nur für bestimmte Vorgänge.
Unterschiedliche Wohnstaaten
Steuersatz und Kostenabzug können sich zwischen Miteigentümern unterscheiden, wenn sie in verschiedenen Staaten ansässig sind.
Kauf oder Verkauf im Jahr
Fiktiver Ertrag und Vermietung werden nur für Eigentums- und Nutzungstage des jeweiligen Steuerpflichtigen berechnet.
Nießbrauch
Bei Nießbrauch oder anderen dinglichen Nutzungsrechten muss geklärt werden, wer die steuerpflichtigen Einkünfte erzielt.
Veräußerungsgewinn und 3-%-Einbehalt
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtresidenten muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und über Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen.
Der Einbehalt ist keine zusätzliche Verkaufssteuer, sondern eine Vorauszahlung auf die tatsächliche Steuer des Verkäufers.
- Käufer reicht Modelo 211 innerhalb eines Monats ein
- Verkäufer erhält den Einzahlungsnachweis
- Gewinn wird über Modelo 210 berechnet
- Einbehalt wird auf die Steuer angerechnet
- Überzahlung kann zurückgefordert werden
Frist des Verkäufers
Das Modelo 210 für den Immobilienverkauf wird innerhalb von drei Monaten eingereicht, nachdem die einmonatige Frist des Käufers für Modelo 211 abgelaufen ist.
Kaufurkunde, Anschaffungsnebenkosten, Investitionen, Verkaufsaufwand und Modelo 211 müssen vollständig vorliegen.
Berechnung und mögliche Rückerstattung
Veräußerungswert
Ausgangspunkt ist der steuerlich maßgebliche Verkaufspreis abzüglich zulässiger direkt verbundener Verkaufskosten.
Anschaffungswert
Kaufpreis sowie geeignete Erwerbssteuern, Notar-, Register- und bestimmte Investitionskosten werden nach Beleglage geprüft.
Renovierungen
Wertsteigernde Investitionen sind von Reparaturen zu unterscheiden und benötigen Rechnungen sowie nachvollziehbare Zahlungen.
Abschreibungen
Bei vermieteten Immobilien können steuerlich zulässige oder mindestens anzusetzende Abschreibungen den Anschaffungswert beeinflussen.
Erstattung
Übersteigt der dreiprozentige Einbehalt die tatsächliche Steuer, wird die Differenz mit dem Modelo 210 zur Erstattung beantragt.
Nachzahlung
Ist die tatsächliche Steuer höher als der Einbehalt, muss der Verkäufer die Differenz fristgerecht zahlen.
IRNR, IBI, Plusvalía und Vermögensteuer
IRNR / Modelo 210
Staatliche Einkommensteuer für Nichtresidenten auf fiktive Nutzung, Vermietung, Verkauf und weitere spanische Einkünfte.
IBI
Jährliche kommunale Grundsteuer auf den Immobilienbesitz, die unabhängig von Nutzung und Einkommen anfällt.
Plusvalía Municipal
Kommunale Steuer, die bei Übertragung städtischer Grundstücke relevant sein kann und getrennt vom Verkaufsgewinn erklärt wird.
Vermögensteuer
Kann abhängig von Nettovermögen, Freibeträgen, Region und persönlichen Umständen zusätzlich anfallen.
Touristenabgaben
Einzelne Regionen und Gemeinden erheben besondere Abgaben oder Meldepflichten für touristische Vermietung.
Umsatzsteuer
Normale Wohnraumvermietung ist häufig umsatzsteuerfrei; hotelähnliche Zusatzleistungen und andere Nutzungen können anders behandelt werden.
Erklärung im Wohnsitzstaat
Spanische Immobilienerträge bleiben regelmäßig in Spanien steuerpflichtig, können aber zusätzlich in der Steuererklärung des Wohnsitzstaates erscheinen.
Spanisches Besteuerungsrecht
Doppelbesteuerungsabkommen gestatten Spanien grundsätzlich die Besteuerung von Einkünften aus dort gelegenen Immobilien.
Wohnsitzstaat
Der Ansässigkeitsstaat kann die Einkünfte ebenfalls erfassen und die spanische Steuer nach seiner Abkommensmethode anrechnen oder freistellen.
Steuernachweise
Modelo 210, Zahlungsbeleg, Mietaufstellung und spanische Bescheinigungen sollten für die ausländische Erklärung aufbewahrt werden.
Unterschiedliche Berechnung
Abschreibung, Kosten, Währung und Entstehungszeitpunkt können in beiden Staaten verschieden behandelt werden.
Ferienvermietung
Zusätzliche Dienstleistungen oder eine organisierte Tätigkeit können steuerlich über eine reine passive Vermietung hinausgehen.
Steuerresidenzwechsel
Beim Umzug nach oder aus Spanien müssen Einkünfte vor und nach dem Statuswechsel dem richtigen Regime zugeordnet werden.
Häufige Fehler beim Modelo 210
IBI mit IRNR verwechselt
Die kommunale Grundsteuer wird gezahlt, die jährliche Nichtresidentenerklärung aber vergessen.
Alte Fristen verwendet
Änderungen für Miet- und Nutzungseinkünfte ab 2026 werden nicht berücksichtigt.
Nur ein Eigentümer erklärt
Bei Miteigentum wird nicht für jede steuerpflichtige Person eine anteilige Erklärung erstellt.
Falscher Steuersatz
Wohnsitzstaat und gültige Steuerresidenzbescheinigung werden nicht korrekt berücksichtigt.
Kosten ohne Nachweise
Ausgaben werden abgezogen, obwohl Rechnung, Zahlung oder unmittelbarer Zusammenhang fehlen.
3 Prozent nicht zurückgefordert
Nach dem Verkauf bleibt eine Überzahlung bestehen, weil Modelo 210 oder Modelo-211-Nachweis nicht rechtzeitig eingereicht werden.
Welche Angaben benötigen wir?
Wir prüfen Steuerstatus, Nutzung, Eigentumsquote, Frist und die korrekte Berechnung des Modelo 210.
Bitte mitteilen
- Wohnsitzstaat und Steuerresidenzbescheinigung
- NIE aller Eigentümer
- Kaufdatum und Eigentumsquoten
- aktueller IBI-Beleg und Katasterwert
- Selbstnutzungs- und Vermietungstage
- Mieteinnahmen und Kostenbelege
- bei Verkauf: Urkunden und Modelo 211
Besitzen oder vermieten Sie eine Immobilie in Spanien?
Teilen Sie uns Wohnsitz, Eigentumsquote, Nutzung und Katasterdaten mit. Wir prüfen Modelo 210, Frist und Steuerbetrag.
Warum FLIN & ASSOCIATES?
Wir koordinieren auf Deutsch Nichtresidentensteuer, Vermietung, Immobilienverkauf, Erstattung und Abstimmung mit dem ausländischen Wohnsitzstaat.
Unser internationales Netzwerk unterstützt Immobilieneigentümer seit mehr als 25 Jahren bei steuerlichen Vorgängen in Spanien.
Unsere Unterstützung
- Prüfung der Steuerresidenz
- fiktiver Immobilienertrag
- Vermietung und Kostenabzug
- Modelo 210 und Zahlungsabwicklung
- Verkauf und 3-%-Einbehalt
- Rückerstattung und Fristenkontrolle
Weitere Dienstleistungen in Spanien
Häufige Fragen zur Nichtresidentensteuer in Spanien
Wer muss ein Modelo 210 abgeben?
Nichtresidenten mit bestimmten spanischen Einkünften, insbesondere Eigentümer selbstgenutzter, leerstehender, vermieteter oder verkaufter Immobilien.
Muss ich für eine selbstgenutzte Ferienwohnung Steuer zahlen?
Ja. Nichtresidente natürliche Personen müssen grundsätzlich einen anteilig aus dem Katasterwert berechneten fiktiven Immobilienertrag erklären.
Ist die Nichtresidentensteuer dasselbe wie IBI?
Nein. IRNR beziehungsweise Modelo 210 ist eine staatliche Einkommensteuer; IBI ist die kommunale Grundsteuer.
Welcher Steuersatz gilt bei Vermietung?
Aktuell grundsätzlich 19 Prozent für qualifizierte Residenten der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins sowie 24 Prozent für andere Nichtresidenten.
Kann ich Vermietungskosten abziehen?
Bestimmte EU-/EWR-Residenten können unmittelbar zusammenhängende und belegte Kosten nach spanischen Regeln abziehen. Für andere Nichtresidenten gilt dies grundsätzlich nicht in gleicher Weise.
Wann erkläre ich Mieteinnahmen aus 2026?
Jährlich gruppierte Mieteinnahmen 2026 werden nach der neuen Regelung grundsätzlich vom 1. bis 20. April 2027 erklärt. Für einzeln erklärte Beträge bestehen 2026 Übergangsregeln.
Wann erkläre ich die Selbstnutzung für 2026?
Der fiktive Immobilienertrag 2026 kann nach der neuen Frist grundsätzlich vom 1. April bis 31. Dezember 2027 erklärt werden.
Muss jeder Miteigentümer ein eigenes Modelo 210 einreichen?
Grundsätzlich ja. Jeder nichtresidente Eigentümer erklärt seinen Anteil mit eigener NIE und entsprechend seiner Eigentums- und Nutzungsquote.
Warum behält der Käufer beim Verkauf drei Prozent ein?
Der Käufer muss drei Prozent des Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Steuer des nichtresidenten Verkäufers einbehalten und über Modelo 211 abführen.
Kann ich den dreiprozentigen Einbehalt zurückfordern?
Ja. Ist der Einbehalt höher als die tatsächliche Steuer auf den Verkaufsgewinn, wird die Differenz mit Modelo 210 zur Erstattung beantragt.
Welche Frist gilt nach dem Immobilienverkauf?
Der Käufer hat einen Monat für Modelo 211. Danach hat der Verkäufer drei Monate für sein Modelo 210 über den Veräußerungsgewinn.
Muss ich die Einkünfte auch in meinem Wohnsitzstaat erklären?
Das hängt vom dortigen Recht und Doppelbesteuerungsabkommen ab. Häufig werden die Einkünfte auch dort angegeben und die spanische Steuer angerechnet oder freigestellt.
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Abogado24 ist Teil von FLIN & ASSOCIATES
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. IRNR-Regeln, Steuersätze, Kostenabzug, Formulare und Abgabefristen können sich ändern. Insbesondere wurden die Fristen des Modelo 210 durch die Orden HAC/623/2026 geändert.
Steuerresidenz, anwendbarer Satz und Abzugsfähigkeit hängen insbesondere von Aufenthaltsdauer, Wohnsitzstaat, gültiger Steuerbescheinigung, Eigentumsquote, Nutzung und Art der Einkünfte ab.
Bei Vermietung, Verkauf und touristischer Nutzung können neben IRNR weitere staatliche, regionale und kommunale Steuer-, Lizenz- und Meldepflichten entstehen. Der dreiprozentige Einbehalt beim Verkauf ist eine Vorauszahlung und keine abschließende Steuerberechnung.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Immobilienberatung. Eine Anfrage oder Übersendung von Unterlagen begründet noch kein Auftragsverhältnis. Verbindlich sind die geltenden Vorschriften und Entscheidungen der spanischen Steuerbehörden, Gemeinden und Gerichte.