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Deutsch Impuestos para no residentes en España
Asesoramiento fiscal en español para propietarios, arrendadores y vendedores de inmuebles españoles sin residencia fiscal en España, incluyendo el Modelo 210, plazos, costes y devoluciones.
¿Quién debe pagar el impuesto de no residente?
Quienes no sean residentes fiscales en España pueden estar sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR – sobre las rentas procedentes de fuentes españolas.
Esto es especialmente común entre los propietarios de inmuebles vacacionales en España: tanto para uso personal o para tenerlos vacíos, como para alquilarlos y venderlos.
Transacciones típicas sujetas a impuestos
- apartamento vacacional independiente
- propiedad temporalmente desocupada
- alquiler a largo plazo
- Alquileres vacacionales y de corta duración
- Venta de una propiedad española
- otros ingresos españoles sin establecimiento permanente
¿Residente o no residente?
Permanecer
criterio de 183 días
Pasar más de 183 días en España durante el año natural es un criterio clave para obtener la residencia fiscal española.
intereses
centro económico
La orientación directa o indirecta de las actividades e intereses económicos también puede dar lugar a la residencia fiscal.
Familia
Conexiones personales
La vivienda, el cónyuge y los hijos menores dependientes pueden ser factores relevantes en la evaluación general y en la posible existencia de doble residencia.
Prueba
certificado de residencia fiscal
Para beneficiarse de normas o acuerdos más favorables en la UE/EEE, puede ser necesario un certificado vigente del país de residencia extranjero.
Todo el año
principio del año calendario
La residencia fiscal en España se calcula generalmente para todo el año natural, no mensualmente.
Residencia dual
Reglas del acuerdo
Si una persona cumple los requisitos de dos estados, el convenio para evitar la doble imposición aplicable puede determinar el estado de residencia.
Cuatro pasos para el Modelo 210
Verificar estado
Aclaramos la residencia fiscal, el porcentaje de propiedad, el uso, el alquiler, las fechas de compra o venta y otros ingresos.
Recopilar datos
Se recopilan el NIE, el valor catastral, el documento IBI, el registro de la propiedad, los ingresos por alquiler, los gastos y el comprobante de residencia fiscal.
Calcular impuestos
La renta predial, ya sea neta o bruta, o las plusvalías, se calculan según la normativa aplicable.
Declaración y pago
El Modelo 210 se presenta puntualmente; se documentan los pagos, las deducciones y las devoluciones.
Ingresos ficticios por propiedad
Los no residentes deben declarar, por lo general, la renta predial de una vivienda urbana española, ya sea ocupada por sus propietarios o vacía.
La base imponible se calcula proporcionalmente a partir del valor catastral. Según la fecha y el tipo de la última valoración catastral, se suele aplicar un porcentaje del 1,1% o del 2%.
- Proporción según el porcentaje de propiedad
- Cálculo proporcional para compraventa
- Distribución entre días de alquiler y días de ocupación propia
- Declaración separada por propietario
- No equivale al valor real de mercado
Nuevo plazo para la declaración de ingresos a partir de 2026
Para los ingresos inmobiliarios teóricos de 2026, el plazo de presentación, según la nueva normativa, comienza el 1 de abril de 2027 y finaliza el 31 de diciembre de 2027.
Para los ingresos teóricos de 2025, la presentación sigue siendo posible entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026.
Declaración de ingresos por alquiler con el Modelo 210
Ingresos por alquiler
El alquiler acordado o percibido y los gastos accesorios constituyen la base del cálculo.
Residentes de la UE/EEE
Los residentes de la UE, así como los de Islandia, Noruega y Liechtenstein, pueden deducir los gastos directamente relacionados si cumplen ciertas condiciones.
Otros terceros países
Para otros no residentes, los gastos generalmente no son deducibles de la misma manera; esto suele conllevar la tributación de la renta bruta.
Tipo impositivo
El tipo general es actualmente del 19 % para los residentes elegibles de la UE/EEE y del 24 % para otros no residentes.
Alquiler parcial
Los ingresos por alquiler se declaran por los días de alquiler; para los días restantes, se puede reclamar una parte proporcional de los ingresos por alquiler imputados.
Alquileres Turísticos
Además del impuesto sobre la renta, deben examinarse el registro regional, las licencias, los requisitos de declaración, las cuestiones del IVA y las posibles características de establecimiento permanente.
¿Qué gastos de alquiler pueden considerarse?
Intereses y financiación
Los gastos de financiación directamente relacionados con la propiedad arrendada pueden ser relevantes para los contribuyentes elegibles previa presentación de la documentación justificativa.
Comunidad y administración
Los gastos de comunidad, administración de la propiedad y administración del alquiler deben asignarse según su relevancia y el período de uso.
Reparaciones
Los gastos de mantenimiento deben distinguirse de las inversiones que aumentan el valor y documentarse con facturas y comprobantes de pago.
Impuesto sobre la renta y tasas locales
Los impuestos y tasas relacionados con la propiedad pueden considerarse proporcionalmente como gastos directamente relacionados si se cumplen los requisitos.
Seguros y servicios públicos
El seguro del edificio y los gastos de electricidad, agua o internet pagados por el arrendador requieren un contrato claro y documentación de pago.
Depreciación
Los edificios y ciertas instalaciones pueden amortizarse según la normativa española; el valor del terreno y los costes de adquisición deben asignarse.
Cambio en los plazos de presentación a partir de 2026
Agrupación anual de alquileres
Para los ingresos percibidos a partir de 2024, los ingresos por alquiler elegibles de un año natural pueden agruparse anualmente según las condiciones legales.
Para los ingresos por alquiler de 2026, la nueva normativa establece, en general, un periodo del 1 al 20 de abril de 2027. Para los pagos por domiciliación bancaria, el plazo es anterior.
Alquileres declarados individualmente
El nuevo plazo de abril se aplica a los pagos de alquiler declarados individualmente a partir del cuarto trimestre de 2026. Los plazos trimestrales anteriores siguen vigentes para algunos meses anteriores de 2026.
Debido a las normas transitorias, debe verificarse la fecha exacta de recepción de cada pago de alquiler.
Cada propietario declara su participación.
Proporción de propiedad
Cada copropietario no residente declara sus ingresos generalmente según su participación legal.
Nunca ha sido propietario
Cada contribuyente necesita su propio NIF español y una declaración correctamente asignada.
Cónyuge
La copropiedad no implica automáticamente una única declaración; existen excepciones solo para ciertas transacciones.
Países de residencia diferentes
Los tipos impositivos y las deducciones pueden variar entre copropietarios si residen en países distintos.
Compra o venta en el año
Los ingresos ficticios y los ingresos por alquiler se calculan únicamente por los días de propiedad y uso por parte del contribuyente correspondiente.
Usufructo
En caso de usufructo u otros derechos reales de uso, debe aclararse quién percibe la renta imponible.
Ganancia de capital y retención del 3%
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador generalmente debe retener el tres por ciento del precio de compra acordado y abonarlo a la Hacienda Pública española mediante el Formulario 211.
La retención no es un impuesto adicional sobre las ventas, sino un pago anticipado de la obligación tributaria real del vendedor.
- El comprador presenta el Modelo 211 en el plazo de un mes.
- El vendedor recibe el comprobante de pago.
- La ganancia se calcula mediante el Modelo 210.
- La retención se acredita contra el impuesto.
- El pago en exceso puede ser reclamado.
Plazo del vendedor.
El Modelo 210 para la venta del inmueble se presenta dentro de los tres meses siguientes al plazo de un mes del comprador para el Modelo 211.
La escritura de compraventa, los costos de adquisición, las inversiones, los gastos de venta y el Modelo 211 deben estar completos.
Cálculo y posible reembolso.
Venta Valor
El punto de partida es el precio de venta imponible menos los gastos de venta directamente relacionados que sean elegibles.
Costo de adquisición
El precio de compra, así como los impuestos de adquisición aplicables, los honorarios notariales, los gastos de registro y ciertos costos de inversión, se revisarán en función de la documentación disponible.
Reformas
Las inversiones que incrementan el valor de un inmueble deben distinguirse de las reparaciones y requieren facturas y comprobantes de pago.
Depreciación
En el caso de inmuebles alquilados, la depreciación deducible o mínima puede afectar al coste de adquisición.
Reembolso
Si la retención del 3% supera el impuesto real, la diferencia se reclama para su devolución mediante el Modelo 210.
Pago adicional
Si el impuesto real es superior a la retención, el vendedor debe abonar la diferencia puntualmente.
IRNR, IBI, Plusvalía e Impuesto sobre el Patrimonio
IRNR / Modelo 210
Impuesto sobre la renta estatal para no residentes sobre rentas presuntas por uso, alquiler, venta y otras rentas españolas.
IBI
Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles, aplicable independientemente del uso o la renta.
Plusvalía Municipal
Impuesto municipal aplicable a la transmisión de terrenos municipales, que se declara por separado de la plusvalía.
Impuesto sobre el patrimonio
Puede aplicarse adicionalmente en función del patrimonio neto, las deducciones, la región y las circunstancias personales.
Impuestos turísticos
Algunas regiones y municipios imponen impuestos especiales o exigencias de declaración para los alquileres turísticos.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Los alquileres residenciales habituales suelen estar exentos del IVA; los servicios hoteleros y otros usos pueden recibir un tratamiento diferente.
Declaración en el país de residencia
Las rentas procedentes de bienes inmuebles en España generalmente siguen tributando en España, pero también pueden declararse en la declaración de la renta del país de residencia.
Derechos fiscales españoles
Los convenios para evitar la doble imposición generalmente permiten a España gravar las rentas procedentes de bienes inmuebles situados en su territorio.
Estado de residencia
El país de residencia también puede gravar los ingresos y deducir o eximir del impuesto español según su convenio.
Registros fiscales
El Modelo 210, el recibo de pago, el extracto de alquiler y los certificados españoles deben conservarse para la declaración de la renta en el extranjero.
Cálculos diferentes
La depreciación, los gastos, la moneda y la fecha de incurrencia pueden tratarse de forma diferente en ambos países.
Alquiler vacacional
Los servicios adicionales o la actividad organizada pueden tener implicaciones fiscales que van más allá del simple alquiler pasivo.
Cambio de domicilio fiscal
Al mudarse a o desde España, los ingresos anteriores y posteriores al cambio de estatus deben asignarse al régimen fiscal correcto.
Errores comunes con el Modelo 210
Confundir el IBI con el IRNR
Pagar el impuesto municipal sobre bienes inmuebles pero olvidar la declaración anual de la renta para no residentes.
Plazos antiguos utilizados
No se tienen en cuenta los cambios en los ingresos por alquiler y uso a partir de 2026.
Solo un propietario presenta la declaración.
En casos de copropiedad, no se prepara una declaración prorrateada para cada contribuyente.
Tasa impositiva incorrecta
No se tienen en cuenta correctamente el estado de residencia ni el certificado de residencia fiscal válido.
Gastos sin comprobante
Se deducen gastos aunque no exista factura, pago ni conexión directa.
No se reclama el 3 %.
Tras la venta, queda un sobrepago porque la declaración de impuestos Modelo 210 o Modelo 211 no se presentó a tiempo.
¿Qué información necesitamos?
Verificaremos la situación fiscal, el uso, el porcentaje de propiedad, la fecha límite y el cálculo correcto del Modelo 210.
Infórmenos
- País de residencia y certificado de residencia fiscal
- NUNCA de todos los propietarios
- Fecha de compra y porcentajes de propiedad
- Declaración actual del IBI (Impuesto sobre la Renta y la Propiedad) y valor catastral
- Fechas de ocupación y alquiler
- Ingresos y gastos por alquiler
- En caso de venta: Escrituras y Modelo 211
¿Es usted propietario o arrendatario de una propiedad en España?
Indíquenos su residencia, porcentaje de propiedad, uso y datos catastrales. Revisaremos su Modelo 210, el plazo y el importe del impuesto.
¿Por qué FLIN & ASSOCIATES?
Gestionamos los impuestos para no residentes, alquileres, compraventa de propiedades, devoluciones y conciliación con su país de residencia en el país extranjero correspondiente.
Nuestra red internacional lleva más de 25 años asesorando a propietarios de inmuebles en materia fiscal en España.
Nuestro Soporte
- Verificación de residencia fiscal
- Ingresos ficticios por propiedad
- Deducciones por alquiler y gastos
- Modelo 210 y procesamiento de pagos
- Impuesto sobre las ventas y retención del 3%
- Reembolsos y seguimiento de plazos
Otros servicios en España
Preguntas frecuentes sobre la tributación de no residentes en España
¿Quién debe presentar el Modelo 210?
No residentes con ciertos ingresos en España, en particular propietarios de inmuebles propios, vacíos, alquilados o vendidos.
¿Tengo que pagar impuestos sobre una vivienda vacacional propia?
Sí. Los no residentes deben declarar, por lo general, una renta teórica procedente de bienes inmuebles, calculada proporcionalmente en función del valor catastral.
¿Es el impuesto de no residentes el mismo que el IBI?
No. El IRNR, o Modelo 210, es el impuesto sobre la renta estatal; el IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
¿Qué tipo impositivo se aplica a los inmuebles en alquiler?
Actualmente, el tipo impositivo es generalmente del 19 % para los residentes cualificados de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24 % para otros no residentes.
¿Puedo deducir los gastos de alquiler?
Ciertos residentes de la UE/EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados y debidamente documentados según la normativa española. Esto no se aplica generalmente de la misma forma a otros no residentes.
¿Cuándo debo declarar los ingresos por alquiler de 2026?
Según la nueva normativa, los ingresos anuales por alquiler agrupados de 2026 se declaran generalmente entre el 1 y el 20 de abril de 2027. Se aplican normas transitorias a las cantidades declaradas individualmente en 2026.
¿Cuándo debo declarar la vivienda en propiedad para 2026?
La renta predial de la propiedad para 2026 generalmente se puede declarar del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027, según el nuevo plazo.
¿Cada copropietario debe presentar su propio Modelo 210?
Generalmente, sí. Cada propietario no residente declara su participación con su propio NIE, según su porcentaje de propiedad y uso.
¿Por qué el comprador retiene el tres por ciento al vender?
El comprador debe retener el tres por ciento del precio de compra como pago anticipado del impuesto del vendedor no residente y remitirlo mediante el Modelo 211.
¿Puedo solicitar el reembolso de la retención del tres por ciento?
Sí. Si la retención es superior al impuesto real sobre la plusvalía, la diferencia se reclama para su devolución mediante el Modelo 210.
¿Cuál es el plazo tras la venta del inmueble?
El comprador dispone de un mes para presentar el Modelo 211. Transcurrido ese plazo, el vendedor dispone de tres meses para presentar el Modelo 210 relativo a la plusvalía.
¿Debo declarar también los ingresos en mi país de residencia?
Depende de la legislación y los convenios de doble imposición de dicho país. A menudo, los ingresos también se declaran allí, y el impuesto español se abona o se exime.
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Abogado24 forma parte de FLIN & ASSOCIATES
Toda la información se proporciona sin garantía de exactitud, integridad o actualidad. Las normas del IRNR, los tipos impositivos, las deducciones, los formularios y los plazos de presentación están sujetos a cambios. En particular, los plazos del Modelo 210 fueron modificados por la Orden HAC/623/2026.
La residencia fiscal, el tipo aplicable y la deducibilidad dependen principalmente de la duración de la estancia, el país de residencia, la validez del certificado fiscal, el porcentaje de propiedad, el uso y el tipo de ingresos.
Además del IRNR, pueden surgir otras obligaciones fiscales, de licencias y de declaración a nivel nacional, regional y municipal en casos de alquiler, venta y uso turístico. La retención del 3% sobre las ventas es un pago anticipado y no un cálculo fiscal definitivo.
El contenido tiene únicamente fines informativos generales y no sustituye el asesoramiento fiscal, legal o inmobiliario individualizado. Una consulta o la presentación de documentos no constituye una relación contractual. La normativa aplicable y las resoluciones de las autoridades fiscales, municipales y judiciales españolas son vinculantes.