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English Immobilie in Spanien kaufen
Deutschsprachige rechtliche, steuerliche und organisatorische Begleitung beim Kauf von Wohnungen, Häusern, Neubauten und Grundstücken in ganz Spanien.
Erst prüfen, dann reservieren
Eine attraktive Immobilie ist nicht automatisch rechtlich einwandfrei. Vor jeder verbindlichen Unterschrift und größeren Zahlung sollten Eigentümer, Grundbuch, Kataster, Belastungen, Baugenehmigungen, Nutzung, Gemeinschaftsschulden und steuerliche Folgen geprüft werden.
Wir vertreten ausschließlich Ihre Interessen als Käufer und koordinieren Makler, Verkäufer, Bank, Architekt, Notariat, Register und Behörden auf Deutsch.
Vor einer Zahlung klären
- Ist der Verkäufer verfügungsberechtigter Eigentümer?
- Bestehen Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte?
- Stimmen Realität, Grundbuch und Kataster überein?
- Sind Gebäude, Anbauten und Pool legal?
- Ist die geplante Nutzung zulässig?
- Welche Steuer und welcher Bemessungswert gelten?
- Welche Bedingungen schützen Ihre Anzahlung?
In vier Schritten zur eigenen Immobilie
Erstprüfung
Wir prüfen Objekt, Verkäufer, Register, Kataster, Belastungen, Genehmigungen und die geplante Nutzung.
Vertrag
Reservierung oder Arras-Vertrag werden mit klaren Bedingungen, Fristen und Rücktrittsrechten gestaltet.
Notartermin
Finanzierung, Kaufpreis, Schecks, Vollmacht, Urkunde und lastenfreie Übergabe werden koordiniert.
Nachbereitung
Steuern, Grundbuch, Versorger, Gemeinschaft und laufende Pflichten werden ordnungsgemäß erledigt.
Was wir vor dem Kauf kontrollieren
Eigentum
Grundbuch und Erwerbsurkunde zeigen, wem die Immobilie gehört und wer dem Verkauf wirksam zustimmen muss.
Belastungen
Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und steuerliche Haftungsvermerke werden geprüft.
Kataster
Katasterreferenz, Grundstücksgrenzen, Flächen, Gebäude und Nutzung werden mit Register und tatsächlichem Zustand abgeglichen.
Baurecht
Baugenehmigung, Fertigstellung, Legalisierung, Schutzstatus und mögliche städtebauliche Verfahren sind zu kontrollieren.
Nutzung
Bewohnbarkeit, touristische Vermietung, gewerbliche Nutzung und geplante Umbauten können regional oder kommunal beschränkt sein.
Schulden
IBI, Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen und Versorgerrückstände können wirtschaftliche oder rechtliche Risiken verursachen.
Nota Simple und eingetragene Rechte
Die aktuelle Nota Simple enthält insbesondere die Beschreibung der Immobilie, eingetragene Eigentümer sowie Art, Umfang und Beschränkungen ihrer Rechte. Sie zeigt außerdem registrierte Hypotheken, Pfändungen und weitere Belastungen.
Die Registerprüfung ist unverzichtbar, ersetzt aber weder die Kataster-, Bau- noch die technische Prüfung.
Aktualität beachten
Eine ältere Nota Simple kann spätere Änderungen nicht zeigen. Vor Vertragsabschluss und erneut vor dem Notartermin sollte die aktuelle Registerlage kontrolliert werden.
Abweichungen bei Eigentümer, Fläche, Nebengebäuden oder Belastungen müssen vor dem Kauf geklärt werden.
Reservierung und Arras
Reservierung
Sie nimmt die Immobilie häufig vorübergehend vom Markt. Betrag, Verwahrung, Prüfvorbehalte und Erstattungsfälle müssen eindeutig sein.
Arras penitenciales
Bei wirksamer Vereinbarung kann der Käufer gegen Verlust der Anzahlung zurücktreten; der Verkäufer muss bei seinem Rücktritt regelmäßig den doppelten Betrag leisten.
Andere Arras-Arten
Nicht jede Anzahlung vermittelt ein freies Rücktrittsrecht. Bestätigende oder strafende Arras können andere Erfüllungs- und Schadensersatzfolgen haben.
Finanzierungsvorbehalt
Wer eine Hypothek benötigt, sollte genau regeln, was bei Ablehnung, niedriger Bewertung oder verspäteter Bankzusage geschieht.
Prüfvorbehalt
Der Vertrag sollte Ergebnisse der rechtlichen und technischen Due Diligence sowie die lastenfreie Übergabe berücksichtigen.
Inventar und Übergabe
Möbel, Geräte, Zustand, Räumung, Schlüssel und Gefahrübergang werden am besten schriftlich und mit Anlage dokumentiert.
Grunderwerbsteuer ITP
Der Kauf einer gebrauchten Immobilie durch einen privaten Käufer unterliegt grundsätzlich der regionalen Grunderwerbsteuer Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Der Käufer erklärt und zahlt sie an die zuständige Autonome Gemeinschaft.
Steuersatz, Tarifstufen, Vergünstigungen, Frist und Formular unterscheiden sich je nach Region und persönlichem Sachverhalt.
Bemessungsgrundlage prüfen
Die Steuer wird nicht in jedem Fall ausschließlich nach dem vereinbarten Kaufpreis berechnet. Bei Immobilien kann der amtliche Referenzwert des Katasters eine maßgebliche Mindestbemessungsgrundlage bilden.
- Kaufpreis
- Kataster-Referenzwert
- regionale Bewertungsvorschriften
- Ermäßigungen für bestimmte Käufer oder Objekte
- Nachweis bei abweichendem tatsächlichem Wert
IVA und AJD beim Kauf vom Bauträger
Die erste Lieferung einer fertiggestellten Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Mehrwertsteuer IVA. Für Wohnungen gilt regelmäßig ein IVA-Satz von 10 %, für bestimmte besonders geschützte Wohnungen 4 %.
Zusätzlich kann die regionale Stempel- beziehungsweise Urkundensteuer AJD anfallen.
Objektart entscheidet
Grundstücke, Geschäftsräume, einzeln verkaufte Stellplätze und andere Immobilien können anders besteuert werden als eine Wohnung mit gemeinsam übertragenen Nebenräumen.
Auch die Frage, ob wirklich eine steuerliche Erstlieferung vorliegt, muss anhand der Nutzung und Verkaufshistorie geprüft werden.
Kauf während oder nach der Bauphase
Bauträger
Gesellschaft, Vertretungsmacht, Grundstückseigentum, Finanzierung und wirtschaftliche Grundlage des Projekts werden geprüft.
Baugenehmigung
Projekt, Genehmigung, Baufortschritt und genehmigte Nutzung müssen zur beworbenen Immobilie passen.
Ratenzahlungen
Vorauszahlungen während der Bauphase benötigen die gesetzlich erforderliche Absicherung und klare Fälligkeitsbedingungen.
Baubeschreibung
Materialien, Ausstattung, Flächen, Gemeinschaftsanlagen, Änderungen und Fertigstellung werden vertraglich dokumentiert.
Abnahme
Mängelprotokoll, Fertigstellungsunterlagen, Erstbezug und Anschlüsse sollten vor der endgültigen Übernahme geprüft werden.
Gemeinschaft
Teilungserklärung, Satzung, Nutzungsbeschränkungen und prognostizierte Gemeinschaftskosten sind frühzeitig zu prüfen.
Welche zusätzlichen Kosten entstehen?
ITP oder IVA/AJD
Die größte Nebenkostenposition hängt davon ab, ob es sich steuerlich um eine gebrauchte Immobilie oder eine Erstlieferung handelt.
Notar
Notarkosten richten sich nach Urkunde, Kaufpreis, Umfang, Ausfertigungen und weiteren beurkundeten Vorgängen.
Grundbuch
Für die Eintragung des Eigentums und gegebenenfalls einer Hypothek fallen Registergebühren an.
Anwalt
Das Honorar hängt von Objekt, Kaufpreis, Risikolage, Vertragsumfang, Vertretung und Nachbearbeitung ab.
Technische Prüfung
Architekt, Gutachter, Vermessung oder Bausachverständiger können je nach Objekt sinnvoll oder erforderlich sein.
Finanzierung
Bewertung, Bankbedingungen, Versicherungen und sonstige Finanzierungskosten müssen getrennt eingeplant werden.
Verkauft ein Nichtresident?
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen.
Diese Pflicht trifft den Käufer unabhängig davon, ob er selbst Resident oder Nichtresident ist.
Richtig abwickeln
- Steuerstatus aller Verkäufer feststellen
- Anteile mehrerer Eigentümer zuordnen
- Einbehalt in der Urkunde ausweisen
- Modelo 211 fristgerecht einreichen
- Verkäuferexemplar übergeben
- Zahlungs- und Einreichungsnachweis aufbewahren
Unterzeichnung der Escritura
Vorbereitung
Vor der notariellen Kaufurkunde werden Identitäten, NIE-Nummern, Vertretungsmacht, Eigentum, Registerlage, Zahlungsmittel und erforderliche Bescheinigungen abgestimmt.
Die notarielle Kontrolle ist wichtig, ersetzt aber nicht Ihre unabhängige rechtliche und technische Kaufprüfung.
Beim Termin
- finale Prüfung und Erläuterung der Urkunde
- Dokumentation aller Zahlungen
- Regelung bestehender Belastungen
- Übergabe von Besitz und Schlüsseln
- Zählerstände und Inventarprotokoll
- Vorlage von Gemeinschafts- und Energieunterlagen
- unverzügliche Vorlage beim Grundbuch
Spanische Hypothek oder Eigenkapital
Vorprüfung
Einkommen, Steuerresidenz, Alter, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und Objektwert beeinflussen die Finanzierbarkeit.
Bankbewertung
Die Bewertung der Bank kann unter dem Kaufpreis liegen. Die Differenz und alle Nebenkosten müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden.
Vertragsfrist
Der Kaufvertrag muss ausreichend Zeit für Bewertung, Kreditprüfung, gesetzliche Unterlagen und Notartermin lassen.
Finanzierungsklausel
Ohne ausdrücklichen Vorbehalt führt eine abgelehnte Hypothek nicht automatisch zur Rückzahlung der Anzahlung.
Auslandskapital
Bei hohen Überweisungen sind Herkunftsnachweise und Geldwäscheunterlagen frühzeitig mit Bank und Notariat abzustimmen.
Währungsrisiko
Bei Einkommen oder Vermögen außerhalb des Euroraums können Kursänderungen Kaufpreis und Finanzierung beeinflussen.
NIE, Bankkonto und Vollmacht
Für den Immobilienkauf und die steuerliche Abwicklung benötigt der Käufer regelmäßig eine spanische NIE-Nummer. Ein spanisches Konto ist nicht in jedem rechtlichen Schritt zwingend, erleichtert aber häufig Steuern, Versorger, Gemeinschaft und Finanzierung.
Ist eine persönliche Anwesenheit nicht möglich, kann der Kauf über eine ausreichend formulierte notarielle Vollmacht erfolgen.
Wir koordinieren
- NIE-Antrag und Termin
- Bankkonto und Zahlungsabwicklung
- Vollmacht mit Apostille und Übersetzung
- Unterzeichnung der Kaufverträge
- Vertretung beim Notariat
- Steuererklärung und Grundbuch
- Versorger- und Gemeinschaftsanmeldung
Eigennutzung, Vermietung oder Investition?
Hauptwohnsitz
Wer dauerhaft einzieht, sollte Aufenthaltsrecht, Empadronamiento, Steuerresidenz und regionale Wohnvorschriften mitplanen.
Ferienimmobilie
Nichtresidenten haben für selbst genutzte oder leerstehende städtische Immobilien grundsätzlich laufende Pflichten nach Modelo 210.
Langzeitvermietung
Mietrecht, zulässige Vertragsgestaltung, Kaution, Einkommensteuer und regionale Wohnungsregeln müssen berücksichtigt werden.
Ferienvermietung
Touristische Vermietung kann von regionaler Registrierung, kommunaler Zulässigkeit und Gemeinschaftsregeln abhängen.
Umbau
Geplante Erweiterungen, Pool, Terrasse oder Nutzungsänderung sollten vor dem Kauf baurechtlich und technisch geprüft werden.
Gesellschaftskauf
Der Erwerb über eine Gesellschaft ist nicht automatisch steuerlich günstiger und verursacht zusätzliche rechtliche, buchhalterische und steuerliche Pflichten.
Laufende Pflichten und Organisation
Grundbucheintragung
Nach Steuererklärung wird die notarielle Urkunde zur endgültigen Eintragung des Käufers vorgelegt.
IBI
Die jährliche kommunale Grundsteuer wird überprüft und die Lastschrift auf den neuen Eigentümer umgestellt.
Gemeinschaft
Verwalter, Eigentümerdaten, Bankverbindung, Satzung und laufende oder beschlossene Sonderumlagen werden geklärt.
Versorger
Strom, Wasser, Gas, Internet und gegebenenfalls Abfallgebühren werden übernommen oder neu angemeldet.
Versicherung
Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtschutz sollten spätestens mit Besitz- und Gefahrübergang wirksam sein.
Steuererklärungen
Residenten und Nichtresidenten müssen Nutzung, Vermietung, Vermögen und mögliche Informationspflichten jährlich prüfen.
Häufige Risiken beim Immobilienkauf
Reservierung ohne Prüfung
Eine nicht ausreichend geschützte Anzahlung wird geleistet, bevor Register, Baurecht und Finanzierung geklärt sind.
Makler als einzige Prüfung
Vermarktung und unabhängige Käufervertretung werden verwechselt; Interessenkonflikte und Lücken bleiben unbemerkt.
Illegale Erweiterung
Pool, Anbau oder zusätzliche Wohnfläche bestehen tatsächlich, sind aber nicht genehmigt oder korrekt registriert.
Steuern zu niedrig kalkuliert
ITP, Referenzwert, IVA/AJD oder regionale Sätze werden pauschal oder anhand veralteter Angaben berechnet.
Ferienvermietung vorausgesetzt
Die Kaufentscheidung basiert auf Mieteinnahmen, obwohl Lizenz, Gemeinde oder Eigentümergemeinschaft die Nutzung beschränken.
Nacharbeiten vergessen
Steuer, Grundbuch, 3-%-Einbehalt, Versorger oder nichtresidentensteuerliche Pflichten werden nach dem Notar nicht erledigt.
Welche Angaben benötigen wir?
Senden Sie uns die vorhandenen Objektunterlagen, den gewünschten Kaufpreis und Ihre geplante Nutzung. Wir bestimmen Prüfungsumfang, Steuern und nächste Schritte.
Bitte zusammenstellen
- Exposé und vollständige Objektadresse
- Reservierungs- oder Vertragsentwurf
- Nota Simple und Katasterreferenz
- Kaufpreis und Zahlungsplan
- Neubau oder Bestandsimmobilie
- geplante Eigennutzung oder Vermietung
- Finanzierungsbedarf
- Steuerresidenz aller Käufer
Möchten Sie eine Immobilie in Spanien kaufen?
Senden Sie uns Exposé, Vertragsentwurf oder Objektadresse. Wir prüfen die rechtliche und steuerliche Ausgangslage vor Ihrer verbindlichen Entscheidung.
Warum FLIN & ASSOCIATES?
Wir begleiten Ihren Immobilienkauf auf Deutsch von der unabhängigen Erstprüfung bis zur Grundbucheintragung und laufenden Organisation.
Unser internationales Netzwerk unterstützt Privatpersonen und Unternehmen seit mehr als 25 Jahren bei grenzüberschreitenden Immobilienangelegenheiten in Spanien.
Unsere Unterstützung
- rechtliche und steuerliche Due Diligence
- Reservierung und Arras-Vertrag
- Neubau- und Bestandsimmobilien
- NIE, Bankkonto und Vollmacht
- Notar, Steuer und Grundbuch
- Organisation nach dem Kauf
Weitere Dienstleistungen in Spanien
Häufige Fragen zum Immobilienkauf
Brauche ich eine NIE für den Immobilienkauf?
Für den notariellen Kauf, die Steuererklärung und die Grundbucheintragung wird regelmäßig eine spanische NIE-Nummer benötigt.
Sollte ich vor der Reservierung einen Anwalt einschalten?
Ja. Bereits Reservierungsformulare können verbindliche Pflichten auslösen. Objekt, Verkäufer, Bedingungen und Rückzahlung der Anzahlung sollten vorher geprüft werden.
Was zeigt eine Nota Simple?
Sie enthält insbesondere die registrierte Immobilie, Eigentümer, Art und Umfang ihrer Rechte sowie eingetragene Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
ITP-Satz, Tarif und Vergünstigungen richten sich nach der Autonomen Gemeinschaft und dem konkreten Kauf. Eine einheitliche landesweite Prozentangabe wäre daher unzuverlässig.
Welche Steuer fällt bei einem Neubau an?
Die erste Lieferung einer Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich IVA, regelmäßig 10 %, sowie gegebenenfalls regionaler AJD.
Was ist der Kataster-Referenzwert?
Ein amtlicher Wert, der bei ITP und AJD als maßgebliche Mindestbemessungsgrundlage relevant sein kann. Kaufpreis und konkreter Referenzwert müssen geprüft werden.
Was bedeutet Arras?
Arras sind vertraglich geregelte Anzahlungen. Ob sie Rücktritt, Vertragsstrafe oder bloße Kaufpreisbestätigung bewirken, hängt von der ausdrücklich vereinbarten Art ab.
Kann ich ohne spanisches Bankkonto kaufen?
Je nach Zahlungsweg kann dies möglich sein. Ein spanisches Konto erleichtert jedoch häufig Steuern, Versorger, Gemeinschaftskosten und Finanzierung.
Kann ich die Immobilie per Vollmacht kaufen?
Ja, häufig kann eine ausreichend formulierte notarielle Vollmacht Vertragsabschluss, Notartermin, Steuer und weitere Abwicklung ermöglichen.
Kann ich die Immobilie touristisch vermieten?
Nicht automatisch. Regionale und kommunale Vorschriften, Registrierung, Planungsrecht und Regeln der Eigentümergemeinschaft müssen vor dem Kauf geprüft werden.
Was gilt, wenn der Verkäufer Nichtresident ist?
Der Käufer muss grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen.
Welche Pflichten entstehen nach dem Kauf?
Unter anderem Steuerzahlung, Grundbucheintragung, IBI, Gemeinschaft, Versorger, Versicherung sowie je nach Steuerresidenz und Nutzung jährliche Steuererklärungen.
100%ig kostenlose Erstberatung per E-Mail, WhatsApp, SMS, Telefon oder vor Ort!
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Abogado24 ist Teil von FLIN & ASSOCIATES
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Steuersätze, Bemessungsgrundlagen, Vergünstigungen, Formulare, Fristen sowie regionale und kommunale Anforderungen können sich ändern.
Die konkrete rechtliche und steuerliche Behandlung hängt insbesondere von Lage, Objektart, Neubau oder Bestand, Verkäuferstatus, Kaufpreis, Referenzwert, Nutzung, Finanzierung, regionalem Recht und persönlichen Umständen ab.
Eine notarielle Beurkundung ersetzt keine unabhängige rechtliche, steuerliche, baurechtliche oder technische Kaufprüfung. Die Zulässigkeit touristischer Vermietung ist vor dem Kauf objektbezogen zu prüfen.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Anfrage oder Übersendung von Unterlagen begründet noch kein Auftragsverhältnis. Verbindlich sind die geltenden Vorschriften, Verträge sowie Entscheidungen der spanischen Behörden und Gerichte.