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English Immobilie in Spanien vermieten
Deutschsprachige rechtliche, steuerliche und organisatorische Unterstützung für Eigentümer bei Dauervermietung, Saisonvermietung und touristischer Vermietung in Spanien.
Nicht jede Vermietung folgt denselben Regeln
Entscheidend ist nicht allein die Überschrift des Vertrags. Tatsächlicher Aufenthaltszweck, Dauer, Hauptwohnsitz des Mieters, angebotene Dienstleistungen und Art der Vermarktung bestimmen, welches Miet-, Tourismus- und Steuerrecht gilt.
Vor Veröffentlichung oder Vertragsabschluss prüfen wir Objekt, Eigentümerstatus, gewünschte Nutzung und regionale Anforderungen.
Drei zentrale Modelle
- Dauervermietung als gewöhnlicher Hauptwohnsitz
- Saison- oder Zeitvermietung aus vorübergehendem Grund
- touristische Kurzzeitvermietung
- zusätzlich: Zimmer, Gewerbe oder Beherbergungsleistungen
- jeweils unterschiedliche Vertrags- und Steuerfolgen
- regionale und kommunale Sondervorschriften
In vier Schritten zur rechtssicheren Vermietung
Nutzung prüfen
Wir klären Vermietungsart, regionale Zulässigkeit, Gemeinschaftsregeln, Genehmigungen und Steuerstatus.
Vertrag erstellen
Mietzweck, Dauer, Miete, Kaution, Kosten, Inventar, Nutzung und Beendigung werden eindeutig geregelt.
Übergabe dokumentieren
Identitäten, Zahlungen, Inventar, Zustand, Zählerstände und Schlüssel werden nachvollziehbar festgehalten.
Pflichten erfüllen
Kaution, Registrierung, Gästemeldung, Steuererklärungen und laufende Verwaltung werden termingerecht erledigt.
Wohnraum als Hauptwohnsitz vermieten
Wohnzweck
Die Immobilie dient dem dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters. Dafür gelten die zwingenden Schutzvorschriften des spanischen Wohnraummietrechts.
Vertragsdauer
Gesetzliche Mindestverlängerungen können trotz kürzer formulierter Vertragsdauer greifen. Maßgeblich sind Vertragsdatum und Art des Vermieters.
Mietpreis
Anfangsmiete, Aktualisierung und mögliche Begrenzungen sind nach geltendem Recht, Objektlage und gegebenenfalls angespanntem Wohnungsmarkt zu prüfen.
Kaution
Bei Wohnraummiete ist grundsätzlich eine Barkaution in Höhe einer Monatsmiete vorgesehen; die regionale Hinterlegungspflicht ist zusätzlich zu beachten.
Nebenkosten
Gemeinschaftskosten, IBI, Müllgebühren und Versorger können nur innerhalb der gesetzlichen und vertraglichen Grenzen zugeordnet werden.
Beendigung
Kündigung, Eigenbedarf, Vertragsverletzung und Rückgabe folgen gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen.
Vorübergehender Aufenthalt mit konkretem Grund
Ein Saisonvertrag dient einem zeitlich begrenzten Bedarf, etwa Studium, befristeter Arbeit, Behandlung oder einem vorübergehenden Projekt. Der Mieter begründet dort gerade nicht seinen dauerhaften Hauptwohnsitz.
Der vorübergehende Zweck, die Hauptadresse des Mieters und die sachgerechte Vertragsdauer sollten dokumentiert werden.
Keine Umgehung der Wohnraummiete
Wiederholte Kurzverträge oder eine bloße Bezeichnung als „temporär“ schützen nicht, wenn die Immobilie tatsächlich als gewöhnlicher Hauptwohnsitz genutzt wird.
Eine falsche Einordnung kann zu unwirksamen Klauseln, gesetzlichen Verlängerungen, Sanktionen oder Rückforderungsansprüchen führen.
Region, Gemeinde und Gebäude müssen zustimmen
Regionale Tourismusregeln
Definition, Registrierung, technische Anforderungen, Kapazität, Beschilderung und Betreiberpflichten unterscheiden sich zwischen den Autonomen Gemeinschaften.
Kommunale Zulässigkeit
Bebauungsplan, Nutzungsbeschränkungen, Zonen, Moratorien oder Genehmigungspflichten können neue Ferienunterkünfte ausschließen.
Eigentümergemeinschaft
Bei neuer touristischer Nutzung in Wohnungseigentumsanlagen ist die ausdrückliche vorherige Zustimmung der Gemeinschaft nach aktueller Rechtslage besonders zu prüfen.
Statuten und Beschlüsse
Teilungserklärung, Gemeinschaftssatzung und eingetragene oder wirksame Beschlüsse können touristische Nutzung verbieten, beschränken oder verteuern.
Technische Voraussetzungen
Bewohnbarkeit, Belüftung, Klimatisierung, Sicherheitsausstattung, Versicherung und Beschwerdeunterlagen können vorgeschrieben sein.
Werbung
Registrierungs- und Lizenznummern müssen je nach Regelwerk korrekt in Anzeigen, Plattformen und Vertragsunterlagen erscheinen.
Registrierungsnummer für Onlineplattformen
Für die Vermarktung von Kurzzeitvermietungen über Onlineplattformen, die den Vertragsabschluss ermöglichen, ist seit dem 1. Juli 2025 grundsätzlich eine einheitliche Registrierungsnummer relevant.
Das Verfahren läuft über das zuständige Grundbuch beziehungsweise Register und die digitale zentrale Plattform.
Vor Antrag kontrollieren
- Eigentum und registrierte Objektbeschreibung
- touristische oder saisonale Vermietungsart
- regionale Lizenz oder Erklärung
- kommunale Nutzungszulässigkeit
- Gemeinschaftszustimmung und Satzung
- Übereinstimmung der veröffentlichten Angaben
- jährliche Informations- und Erneuerungspflichten
Mieteinnahmen mit Modelo 210 erklären
Nicht in Spanien steuerlich ansässige Eigentümer erklären Einkünfte aus einer spanischen Immobilie grundsätzlich über die Nichtresidentensteuer und Modelo 210.
Steuersatz, Abgabeturnus und möglicher Kostenabzug hängen insbesondere von Ansässigkeitsstaat, Steuerjahr, Vermietungsart und gewählter Zusammenfassung der Einkünfte ab.
Kostenabzug nicht für alle gleich
Für natürliche Personen mit Wohnsitz in EU-Staaten und bestimmten EWR-Staaten können unmittelbar zusammenhängende, nachgewiesene Kosten unter gesetzlichen Voraussetzungen abzugsfähig sein.
Bei anderen Ansässigkeitsstaaten kann die steuerliche Behandlung ungünstiger sein. Jeder Eigentümer erklärt grundsätzlich seinen Anteil separat.
Vermietung in der spanischen Einkommensteuer
Mieteinnahmen
Spanische Steuerresidenten erfassen die Einnahmen grundsätzlich in ihrer jährlichen IRPF-Erklärung.
Abzugsfähige Kosten
Zinsen, Reparaturen, Gemeinschaft, IBI, Versicherung, Verwaltung und Abschreibung können nach gesetzlichen Regeln berücksichtigt werden.
Zeitliche Zuordnung
Kosten sind den vermieteten Zeiträumen und der konkreten Einkunftsart sachgerecht zuzuordnen.
Wohnraumvergünstigung
Für bestimmte dauerhafte Wohnraumvermietungen kann eine steuerliche Ermäßigung des positiven Nettoertrags greifen. Höhe und Voraussetzungen hängen vom Vertrag und geltenden Recht ab.
Touristische Vermietung
Die Wohnraumvergünstigung gilt grundsätzlich nicht für touristische Vermietung; zusätzliche unternehmerische Pflichten können entstehen.
Wirtschaftliche Tätigkeit
Personal, Organisationsstruktur und hotelähnliche Leistungen können die Einkünfte als wirtschaftliche Tätigkeit qualifizieren.
Welche Ausgaben können steuerlich relevant sein?
Finanzierung
Zinsen und bestimmte Finanzierungskosten können unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden; Tilgung ist kein laufender Aufwand.
Reparatur
Erhaltung und Reparatur sind von wertsteigernden Verbesserungen zu unterscheiden, die regelmäßig anders und über längere Zeit berücksichtigt werden.
Gebäudeabschreibung
Die steuerliche Abschreibung betrifft grundsätzlich den Gebäudewert, nicht den Boden, und folgt besonderen Bemessungsregeln.
Gemeinschaft und IBI
Gemeinschaftskosten, kommunale Grundsteuer und bestimmte Gebühren können anteilig relevant sein, wenn der Eigentümer sie tatsächlich trägt.
Versicherung und Verwaltung
Nachgewiesene Versicherungs-, Makler-, Rechts- und Verwaltungskosten werden nach unmittelbarem Zusammenhang und Nutzungszeitraum geprüft.
Leerstand und Eigennutzung
Kosten während Leerstand, Renovierung oder eigener Nutzung sind nicht automatisch in voller Höhe gegen Mieteinnahmen abzugsfähig.
Wann fällt IVA auf die Vermietung an?
Die ausschließliche Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich von der IVA befreit. Dies kann auch für eine reine touristische Überlassung ohne hoteltypische Zusatzleistungen gelten.
Werden jedoch typische Beherbergungsleistungen erbracht, kann die touristische Vermietung mit 10 % IVA steuerpflichtig sein.
Abgrenzung nach Leistung
- bloße Überlassung der Unterkunft
- Reinigung nur bei An- und Abreise
- laufende Reinigung während des Aufenthalts
- regelmäßiger Wäschewechsel
- Rezeption und kontinuierlicher Gästeservice
- Verpflegung oder weitere Hotelleistungen
Gewerberäume, gemischte Nutzung oder Vermietung an einen Weitervermieter können mit 21 % IVA anders behandelt werden.
Was sollte eindeutig geregelt sein?
Parteien und Nutzung
Eigentümer, Mieter, Bewohner, Hauptadresse, konkreter Nutzungszweck und Untervermietung werden eindeutig bezeichnet.
Dauer und Fristen
Beginn, Laufzeit, gesetzliche Verlängerungen, Kündigungsfristen und vorzeitige Beendigung werden passend zur Mietart formuliert.
Miete und Anpassung
Betrag, Zahlungsweg, Fälligkeit, Aktualisierungsmechanismus und Folgen verspäteter Zahlung müssen gesetzeskonform sein.
Kaution und Sicherheiten
Gesetzliche Barkaution, regionale Hinterlegung und weitere Sicherheiten werden getrennt ausgewiesen.
Kosten und Reparaturen
Versorger, Gemeinschaft, Steuern, kleine Reparaturen, Erhaltung und Schäden werden innerhalb zwingender Grenzen zugeordnet.
Inventar und Zustand
Fotoprotokoll, Möbel, Geräte, Zählerstände und Schlüssel schützen beide Seiten bei der späteren Rückgabe.
Hinterlegung bei der zuständigen Region
Nach dem spanischen Mietrecht beträgt die gesetzliche Barkaution grundsätzlich eine Monatsmiete bei gewöhnlicher Wohnraumvermietung und zwei Monatsmieten bei anderer Nutzung, wozu regelmäßig Saisonverträge zählen.
Viele Autonome Gemeinschaften verlangen, dass der Vermieter die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist bei einer regionalen Stelle hinterlegt.
Sauber dokumentieren
- gesonderter Kautionsbetrag im Vertrag
- Zahlungsbestätigung
- regionale Hinterlegung
- Inventar und Übergabeprotokoll
- zulässige zusätzliche Sicherheit
- Abrechnung bei Vertragsende
- fristgerechte Rückgabe oder begründeter Einbehalt
Registrierung und Meldung von Reisenden
Bei Beherbergungs- und bestimmten Kurzzeitvermietungen bestehen Pflichten zur Erfassung, Aufbewahrung und elektronischen Übermittlung von Gästedaten an die zuständigen Sicherheitsbehörden.
Umfang, Systemzugang und Meldefristen hängen von Tätigkeit und geltendem Beherbergungsrecht ab.
Datenschutz beachten
Ausweisdaten dürfen nicht beliebig kopiert oder länger als erforderlich gespeichert werden. Gesetzliche Meldepflicht, Informationspflichten, Zugriff und sichere Aufbewahrung müssen zusammenpassen.
Plattformdaten ersetzen nicht automatisch die eigene Gastgebermeldung.
Laufende Betreuung der Immobilie
Mieterauswahl
Identität, Zahlungsfähigkeit, Referenzen, Nutzungszweck und notwendige Einwilligungen werden dokumentiert.
Mietinkasso
Zahlungseingänge, Mahnungen, Kaution und jährliche Aktualisierung werden nachvollziehbar verwaltet.
Reparaturen
Zuständigkeit, Angebote, Handwerkerzugang und Belegdokumentation werden zwischen Eigentümer und Mieter koordiniert.
Gemeinschaft
Beschlüsse, Sonderumlagen, Hausordnung und Beschwerden können die Vermietung unmittelbar betreffen.
Steuerunterlagen
Einnahmen, Plattformabrechnungen, Rechnungen, Nutzungstage und Zahlungen werden für die Erklärung geordnet.
Vertretung
Eigentümer im Ausland können Behörden-, Vertrags- und Verwaltungsangelegenheiten über eine Vollmacht koordinieren lassen.
Mietausfall und Vertragsverletzungen
Früh und nachweisbar reagieren
Bei ausbleibender Miete, unzulässiger Untervermietung, Schäden oder Störungen sollte der Sachverhalt sofort dokumentiert und rechtlich korrekt abgemahnt werden.
Eigenmächtiger Schlosswechsel, Abschaltung von Versorgern oder Entfernung des Eigentums des Mieters können rechtswidrig sein.
Mögliche Schritte
- Zahlungs- und Vertragsprüfung
- förmliche außergerichtliche Aufforderung
- Verhandlung oder Zahlungsvereinbarung
- Kündigung bei gesetzlichem Grund
- Räumungs- und Zahlungsklage
- Vollstreckung und Besitzrückgabe
- Abrechnung von Kaution und Schäden
Häufige Probleme bei der Vermietung
Falsche Vertragsart
Ein tatsächlicher Hauptwohnsitz wird als Saisonvermietung bezeichnet, um zwingende Mieterschutzregeln zu umgehen.
Ferienvermietung ohne Prüfung
Die Anzeige geht online, bevor Region, Gemeinde, Gemeinschaft und Registrierungsnummer geklärt sind.
Kaution nicht hinterlegt
Die regionale Hinterlegungspflicht wird übersehen und kann zu Sanktionen oder Nachweisproblemen führen.
Modelo 210 vergessen
Nichtresidenten versteuern die spanischen Mieteinnahmen nicht oder verwenden falsche Kosten und Fristen.
IVA falsch behandelt
Hotelähnliche Leistungen, Weitervermietung oder gemischte Nutzung werden wie eine normale steuerfreie Wohnraumvermietung behandelt.
Keine Übergabedokumentation
Ohne Inventar, Fotos und Zählerstände lassen sich spätere Schäden und Kautionsabzüge schwer beweisen.
Welche Angaben benötigen wir?
Senden Sie uns Informationen zum Objekt, zur gewünschten Vermietungsform und zu Ihrem Steuerstatus. Wir prüfen die passende rechtliche und steuerliche Struktur.
Bitte zusammenstellen
- Adresse, Grundbuch- und Katasterdaten
- Teilungserklärung und Gemeinschaftssatzung
- vorhandene touristische Lizenz
- geplante Mietdauer und Zielgruppe
- angebotene Zusatzleistungen
- Steuerresidenz aller Eigentümer
- bestehender Miet- oder Verwaltungsvertrag
- Jahreseinnahmen und laufende Kosten
Möchten Sie Ihre Immobilie in Spanien vermieten?
Teilen Sie uns Lage, Vermietungsart und Steuerstatus mit. Wir prüfen Vertrag, Genehmigungen, Registrierung und steuerliche Pflichten.
Warum FLIN & ASSOCIATES?
Wir verbinden deutschsprachige Vertragsberatung, regionale Nutzungsprüfung, steuerliche Erklärung und laufende Organisation Ihrer Immobilie.
Unser internationales Netzwerk unterstützt Privatpersonen und Unternehmen seit mehr als 25 Jahren bei grenzüberschreitenden Immobilienangelegenheiten in Spanien.
Unsere Unterstützung
- Dauer- und Saisonmietverträge
- touristische Vermietungsprüfung
- Registrierung und Gemeinschaft
- Modelo 210 und IRPF
- Kaution und Übergabe
- Verwaltung und Konfliktlösung
Weitere Dienstleistungen in Spanien
Häufige Fragen zur Vermietung
Welche Mietvertragsart ist die richtige?
Das hängt vom tatsächlichen Nutzungszweck ab: dauerhafter Hauptwohnsitz, nachweisbar vorübergehender Saisonbedarf oder touristische Kurzzeitnutzung.
Wie hoch ist die gesetzliche Kaution?
Grundsätzlich eine Monatsmiete bei Wohnraummiete und zwei Monatsmieten bei anderer Nutzung. Zusätzlich ist die regionale Hinterlegungspflicht zu beachten.
Kann ich einen Wohnraummietvertrag frei befristen?
Nur eingeschränkt. Gesetzliche Mindestverlängerungen können trotz einer kürzer formulierten Dauer greifen.
Ist jeder kurzfristige Mietvertrag ein Saisonvertrag?
Nein. Es muss ein echter vorübergehender Aufenthaltsgrund bestehen. Die bloße Befristung oder Vertragsüberschrift reicht nicht.
Brauche ich für Ferienvermietung eine Lizenz?
Regelmäßig sind regionale Registrierung oder Genehmigung und kommunale Zulässigkeit zu prüfen. Anforderungen unterscheiden sich je nach Standort.
Muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen?
Bei neuer touristischer Nutzung in Wohnungseigentumsanlagen ist nach aktueller Rechtslage grundsätzlich eine vorherige ausdrückliche Zustimmung besonders relevant.
Was ist die Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung?
Eine seit Juli 2025 für Angebote über bestimmte transaktionsfähige Onlineplattformen grundsätzlich erforderliche einheitliche Nummer. Sie ersetzt keine Tourismuslizenz.
Wie versteuert ein Nichtresident Mieteinnahmen?
Grundsätzlich über Modelo 210. Steuersatz, Frist und möglicher Kostenabzug hängen insbesondere von Ansässigkeitsstaat, Steuerjahr und Vermietungsart ab.
Darf ein Nichtresident Kosten abziehen?
Für Bewohner von EU-Staaten und bestimmten EWR-Staaten können unmittelbar zusammenhängende nachgewiesene Kosten abzugsfähig sein. Der konkrete Fall ist zu prüfen.
Fällt IVA auf Ferienvermietung an?
Reine Unterkunftsüberlassung ohne hoteltypische Leistungen kann befreit sein. Mit typischen Beherbergungsleistungen kann 10 % IVA anfallen.
Kann ich bei Mietausfall die Schlösser wechseln?
Nein, nicht eigenmächtig. Zahlungsaufforderung, Kündigung und Räumung müssen auf dem gesetzlich vorgesehenen Weg erfolgen.
Welche Unterlagen sollte ich aufbewahren?
Mietvertrag, Identitäts- und Zahlungsnachweise, Kautionsbeleg, Übergabeprotokoll, Plattformabrechnungen, Rechnungen und Steuererklärungen.
100%ig kostenlose Erstberatung per E-Mail, WhatsApp, SMS, Telefon oder vor Ort!
Senden Sie uns eine Nachricht über das Kontaktformular oder schreiben Sie uns per WhatsApp.
Abogado24 ist Teil von FLIN & ASSOCIATES
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Mietrecht, Preisbegrenzungen, Steuern, Abzüge, Registrierungen, Formulare, Fristen sowie regionale und kommunale Anforderungen können sich ändern.
Die konkrete rechtliche und steuerliche Behandlung hängt insbesondere von Vertragsdatum, Vermietungszweck, Dauer, Standort, Genehmigung, Dienstleistungen, Eigentümergemeinschaft, Steuerresidenz und persönlichen Umständen ab.
Eine Kurzzeit-Registrierungsnummer ersetzt keine regionale Tourismusgenehmigung, kommunale Nutzungszulässigkeit oder erforderliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die tatsächliche Nutzung ist maßgeblich und nicht allein die Vertragsbezeichnung.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Eine Anfrage oder Übersendung von Unterlagen begründet noch kein Auftragsverhältnis. Verbindlich sind die geltenden Vorschriften, Verträge sowie Entscheidungen der spanischen Behörden und Gerichte.